浅议小产权房.雷.docVIP

小产权房浅谈 当前，我国各地都在热议小产权房，对此的争论和看法也不尽相同。进入21世纪房地产业进入高速的发展时期，房地产的发展，改善了人民群众的生活和居住环境，对国民经济的发展起到了很大的促进作用。房地产市场的发展，带动了很多行业的发展，繁荣了经济，活跃了市场，房屋的产权分为：商品房、经济适用房、央产房、军产房、公房、自建住房、小产权房，我市近10年城市规模及面貌有了很大的变化，房地产发展十分迅速，小产权房发展也十分快。小产权房是新世纪出现的一种社会现象，而且是客观现实。在此我本人主要就小产权房问题谈谈自己的见解。 一、小产权房的出现 所谓小产权房，就是在农村集体土地上开发建设的住宅，其土地的性质依然属于集体土地。由享有该土地所有权的乡（镇）政府或村委会单独开发或与房地产开发企业联合建设，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书或签订的协议书，没有房管部门认可和盖章，不能上市流通和买卖。小产权房的出现是必然的，也是过渡性的。小产权房出现的根源是多方面的，归纳起来主要有以下几个方面： 第一，两种所有制形式的存在。 我国有《土地管理法》及其实施条例、《城乡规划法》等法律、法规，对土地资源的使用进行严格的界定，特别是对农村集体土地进行了强制性的保护。我国对城市土地和农村土地实行不同的管理方法，对城市人口和农村人口也实行不同的管理办法。城市国有土地只有经过合法程序后方能建造商品房上市流转，并由国家房管部门颁发房产证。而农村集体土地只有经国家征地，土地性质变为国有后才可以用于房地产的开发，然后进行上市流转。这种二元结构的土地制度，是“小产权房”问题的根源。这样的国有土地和集体土地的二元式划分，导致了土地一级市场国家垄断，造成二者事实上的不平等。一方面，农民在征中获得的补偿与市场价值相差太大，就自主建房出售；另一方面，现在城市房价太高，城镇的中下层的老百姓的收入不足以购买房屋，只能另找门路。由于农村房屋便于是很多城镇居民购买，这就是“小产权房”产生的原因小产权房由于没有相关的手续和批文，卖房的时候多是利用网络，将自己的房源隐藏在低价房中，只要购房者在网上搜索低价房，这些证照不齐的小产权房就自然“跳”出来。还有一种销售方法就是靠宣传单传递信息，很多在路边向行人发放的低价房都是小产权的，因为价格低购房者一不小心就会被其诱惑。农民基本生活保障问题目前法律并不允许其在集体土地上进行房地产开发，集体土地征用为国有土地是房地产开发的前提条件，而农民获得的征地补偿在土地收益分配中只占了很少一部分，大部分的土地收益被当地政府部门和开发商瓜分了。购房者权利保障问题 我国的宪法第十条规定：“城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”而集体所有制土地上的建筑将无法取得《房屋所有权证》，这也是此类住宅被称为小产权住宅的一个最为重要的原因。不久前建设部发布的《关于购买新建商品房的风险提示》也再次强调：“在农民集体所有的土地上建设的房屋，未经规划，未缴纳土地出让金等费用向集体组织以外的居民销售，并且其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发”。所以在房屋产权上，“小产权”房一般只有土地使用权证，而无房屋所有权证。此外，在“房地产开发活动中，对国有土地一律是有偿使用，这是法律所要求的必备条件。任何无偿使用土地的房地产开发都是为法律所禁止，不能允许的，其实质上造成国有资产的流失，损害国家、社会的公共利益”。以“小产权”房为标的的合同也因违法而无效，购买人无法获得产权登记或过户登记，不能成为房子的所有权人也无法再行转让，如果房子出现质量问题，也很难维护自身利益，若以后遇到国家征收，按规定也只补偿给所有权人即村集体和村民。此外，这些“小产权”房很可能因违法而被强行拆除或没收。总之购买人的利益将难以保障。可以想象，那些购买了“小产权”房的人，随着城乡规划的修改，将面临随时被拆迁的危险。除非他们能够通过集体投票或者集体抗争，阻止城市扩张，或者阻止城乡规划法的实施。否则，在房屋拆迁的过程中，政府、集体土地所有者与购买人之间将会爆发严重的冲突，新一轮的社会矛盾将会被激化，整个社会将会因此而付出沉西安西郊三桥附近，由于这几年城中村改造的步伐加大，这里很多农民的土地因为城市规划或者城中村改造变成了集体土地。为了安置这些失地农民，这里建造了不少城中村改造房，但是现在居住在这些房屋中的除了被安置的失地农民，也有很多因为房价便宜而购买了这种小产权房的城市居民。三桥这块开发的小产权房比五证齐全的商品房还多。”在三桥附近购买了小产权房的女士说。但正是因为图便宜买的这套小产权房让现在叫苦不迭。我去年10月在三桥附近的一所小产权楼盘里看上了一套75平方米的房子，当时的价格是1695元1平方米，家人