第八章-房地产开发的资金融通与运作.pptVIP

* * * * * * * * * * * * 目前，银行和金融机构更加有兴趣成为物业开发经营的合伙人，因为提供贷款的收益只是利息，而参与开发经营就可以分享利润。 短期借贷资金与长期借贷资金的关系如下图： 三、金融机构的作用 财务是关于资产与债务的安排。 一个公司的债务就是债权公司的资产，金融机构往往充当了债权人的角色。 房地产公司对资金的需求水平和金融机构的资金供给能力决定了房地产市场资金的运行情况。 发展商与金融上对风险和利润的看法不同： 四、金融商与开发商合作方式之一——“回租” 开发商在出售物业产权的同时，又长期租用该物业。开发商支付一级房租给物业的买主（常是金融机构），同时再把物业租给用户，从用户那里收取二级房租。一、二级房租间的差额即开发商的收益。 回租方式对银行等金融机构的好处：银行可以得到稳定的以及房租收入，并获得物业的所有权。 回租方式对开发商来说：虽然回租方式使其失去了产权，但是这种安排技艺获得资金补充，从而解决资金短缺问题。并且开发商可以从二级房租与一级房租的差中获得可观的收益。 一般的回租方案有顶底回租、并列回租、利润均享回租（综合回租）三种。 例：一座刚完工的办公楼，价值100万。若房间全租收取，每年租金纯收入6万元。开发商以75万元将其卖给一投资公司，要求回租125年，一级房租4万元/年，每5年修订一次，求开发商和投资公司的投资收益率。 金融商得到一个无风险收益，而开发商的收益2万元/年取决于自己的经营方式。开发商承担了100%的风险，不仅有经营管理的风险还有建设期的风险，故而8%大于6%。 1、顶底回租（开发商收益封顶，金融商收益保底） 2、并列回租 不区分一级、二级房租，由开发商和金融商按某一比例共同分享租金纯收入，也共同承担租金变化的风险。 例：金融商负责75万元的投资总支出，开发商每年交6.5%的开发总支出给金融商且承租该物业125年。年租金纯收入6万元，且比例不变（在第一期确定分享比例和物业纯收入后，125年间都按比例分享）。 第一期 金融商：75*0.065=4.875万元/年 第一期 开发商：6-4.875=1.125万元/年 以后两者分担比例1.125：4.875。开发商18.75%，金融商81.25%。 金融商承担的风险大，占租金收入的较大比例； 开发商承担了所有的建设期风险，风险价值为总价值减去开发成本，故鼓励开发商节约资金。 3、利润均享回租（综合回租） 例：75万元开发总支出由金融商负责。金融商分享份额为开发总支出的6.5%及余下的50%，开发商得到剩下的50%。租金每五年修订一次。 金融商：4.875（保底）+（6-4.875）/2=5.438，90.6%； 开发商： （6-4.875）/2=0.563，9.4%。 当经济增长使6万元/年上升到9万元/年，则 金融商：4.875（保底）+（9-4.875）/2=6.938，78%； 开发商： （9-4.875）/2=2.063，22%。 风险承担状况 租金收入若小于4.875万元，则开发商无收益； 保证金融商一定的收益条件下（4.875万元），鼓励开发商良好经营，但是收益比率永远小于50%。 顶底回租——金融商 所有权，开发商 经营权 并列回租——收益分配比例固定，租金增长对开发商激励不足 利润均享回租——物业租值增长，开发商收益增长幅度大于金融商 回租产生原因： 房地产企业没能离开金融机构，需要金融机构巨大的支撑作用； 金融机构仅得到利息是不够的，希望得到高的收益。 4、回租方案分析 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 第八章 房地产开发的资金融通与运作 第一节 房地产开发的资金融通 第二节 房地产开发的资金运作 第一节 房地产开发的资金融通 一、房地产项目融资的概念和意义 二、房地产项目融资方案 三、金融机构对项目贷款的审查 一、房地产项目融资的概念和意义 1、房地产投资项目使用资金特性 房地产投资项目所需的资金具有“货币——生产——商品——货币”的运动过程； 还具有资金垫付量大、占用周期长、投资的固定性和增值性以及风险大、回报率高等特性。 因此，资金在周转过程中必然存在着以下矛盾： 资金投入的集中性与来源分散性的矛盾； 资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾； 投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾。 对于房地产投资者来说，解决这些矛盾，是项目投资顺利进行的基本前提。 是整个社会融资系统中的一个重要组成部分，是房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。 包括资金筹措和资金供应两个方面。没有资金筹措，资金供应就成了无源之水，无本之木。 实质：充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高