第四章-案例分析-收益法.pptVIP

第四章 收益还原法 案例分析 例题(1) (1998年试题) 某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的建筑物，建筑物全部出租。 已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元／建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元／建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5％，年维修费为重置价的3％，年保险费为重置价的0．3％。目前该建筑物重置价为1500元／平方米，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5％和6％。试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。 (一)审题 (1)将题目浏览一遍，构思解题方法。 (2)仔细查看，并思考哪些条件有用，用于哪一步，还缺少什么条件，需通过什么方法求得。 (3)在具体细节上要留意：①题目中给出了哪两种还原率，这对确定解题思路至关重要；②看清土地出让年期及起止年月、建筑物建成年月、估价时点等，最好将其标注在时间轴上；③注意各已知条件的单位，如租金是按日、按月、还是按年计算；是单位建筑面积租金、还是可出租面积租金。 (二)解题思路与方法选择 从题目中所给条件，应考虑采用收益还原法。 基本思路： 1.先根据房地客观收益和客观费用，求得房地纯收益； 2.再通过房屋重置价格求得房屋现值，用房屋还原率求得房屋纯收益； 3.将房地纯收益扣除房屋纯收益即可得到土地纯收益； 4.用土地还原率，采用适当公式求得估价时点的土地价格。 (三)公式与计算步骤 1．适用公式 计算房屋纯收益时，可采用无限年期公式： a=v×r 计算土地价格时，需采用有限年期公式： P=a/r[1—1/（1+r）n] 2．计算步骤 (1)选择计算方法：适用于收益还原法 (2)总收益计算 采用客观收益：以30元／月计 年总收益：30×450×12=162000(元) (3)计算出租总费用 年税金：20×450=9000(元) 年管理费：30×450×12×5％=8100(元) 年维修费：1500×450×3％=20250(元) 年保险金：1500×450×0.3％=2025(元) 年折旧费：1500×450÷49=13775.5(元) 年总费用：9000十8100+20250十2025+13775.5=53150.5(元) (4)计算房屋年纯收益 房屋年纯收益：房屋现值×房屋还原率 =(房屋重置价－年折旧费×已使用年限) ×房屋还原率 =(1500×450－13775.5×3)×6％=38020.4(元) (5)计算土地纯收益 土地纯收益=总收益—总费用—房屋纯收益 =162000—53150.5—38020.4 =70829.1(元) (6)计算1998年11月土地价格 土地总价：n=50-4=46；r=5％ P=a/r[1-1/（1+r）n]=70829.1/5%×[1-1/（1+5%）46]=1266429 (元) 单位地价： 单位地价=1266429÷500=2532.86(元／平方米) (四)难点与常见错误分析 本题的难点在于正确确定房屋的计提折旧年限和土地的收益年限。 计算房屋折旧时，除考虑房屋耐用年限外，还要考虑到土地使用权的年限。计提折旧年限应从房屋竣工验收合格之日起计，当房屋耐用年限短于土地剩余使用年限时，应按房屋耐用年限计算折旧；当房屋耐用年限长于土地剩余使用年限时，应按土地剩余使用年限计算折旧。 题目中未给出房屋耐用年限，亦未说明建筑结构，在此，暂根据土地剩余使用年限计算折旧，从1995年11月房屋建成开始计算，计提折旧年限应为49年。 土地收益年限应从估价时点算起，至土地使用年期届满为止。题目中土地使用年期为50年，即从1994年11月起至2044年11月止，估价时点为1998年11月，土地收益年限应为46年。常见错误是应试者不考虑估价时点，收益年限直接用50年；或仅考虑房屋建设周期，土地收益年限取49年，结果都造成丢分。 例题(2) 某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000平方米，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混凝土结构商业楼，总建筑面积为15000平方米，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价值为1300元／平方米。现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6％，商品销售税金及附加为销售收入的8