房地产全程税务规划 主持：吴 萍.pptVIP

（一）土地增值税清算条件 应清算 可清算 全部竣工完成销售 整体转让未竣工决算项目 转让土地使用权 申请注销税务登记 销售比例85%以上 预售许可证满三年 逃避纳税，可能造成税款流失 五、项目清盘的税务规划 （二）清算对象的确定 （三）成本分摊方法 《穗地税函（2014）175号》 【案例】 某开发项目总占地5000平米，土地使用权出让金5000万元；其中一期占地2000平米，二期占地1800平米，绿化占地1200平米，请问一期应分摊多少土地成本？ 占地面积的确认：《国税函〔1999〕112号》 土地及开发成本 直接归集 不能直接归集 同一清算单位 不同清算单位 建筑面积 （-出租、自用） 土地 开发成本 土地面积 可售面积 土地面积 清算后的公共配套设施费 未清算项目承担 （三）成本分摊方法 直接成本法 （四）清算完成后再转让剩余房产的土地增值税处理 1、是否需要引入二次清算？ 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 扣除项目金额=单位建筑面积成本费用*销售面积 （五）开发产品转为自用及后续转让的税务处理 1、开发产品转让自用 营业税：不缴； 所得税：不缴： 土地增值税：不缴； 房产税：征； 2、自用后再对外转让的税务处理 营业税：应交 企业所得税:应交； 土地增值税：应交 国家 广州 新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。 ——财税字（1995）48号 对新建房与旧房的界定问题，省局补充规定，新建房是指建成后未使用、未转让的房产，凡已使用或转让过的房产均属旧房。 ——粤地税发[1995]126号 2、自用后再进行转让的税务处理 ▲ 按评估价格 ①土地使用权的成本，且土地使用权的成本应按历史成本并提供相应地价款凭据进行确认，不能取得的参考土地取得时的基准地价，即不对土地使用权增值部分进行确认； ②房屋及建筑物评估价格，按重置成本价乘以成新度折扣率后进行确认； ③相关费用（如评估费用）及税金； ▲ 按购进发票 ▲ 核定征收 《穗地税发（2013）152号》：对个人转让旧房的，暂按5%的核定征收率征收土地增值税。 （六）项目公司注销税务规划 1、项目公司注销前企业所得税的退税 ▲房地产企业前期盈利后期亏损的原因： 第一、实际毛利率低于预计计税毛利率； 第二、发票取得时点； 第三、土地增值税清算补缴； 《国家税务总局公告2010年第29号》 2、项目公司注销的税务处理 《财税（2009）60号》 2、项目公司注销的企业所得税处理 资产转让所得或损失 债权债务所得或损失 预提待摊费用处理 确定清算所得 计缴清算所得税 分配剩余财产、股息  谢谢大家！ * * * * ▲项目公司联营开发模式 （一）投入土地环节 1、营业税 分配方式 征税 1、风险共担、利润共享 出地方：免征营业税； 项目公司：按销售不动产征税； 2、按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润 出地方：按转让土地使用权征税； 项目公司：按销售不动产征税； 3、按一定比例分配房屋 出地方：按转让土地使用权征税； 分配：按销售不动产征税； （一）投入土地环节 出地方 出资方 项目公司 评估价格确认收入 评估价格确认土地成本 2、土地增值税 3、企业所得税 4、契税 （二）分配开发产品环节 营业税、土地增值税、企业所得税：视同销售 契税：缴纳； （三）合作一方提前退出的税务安排与风险防控 1、股权转让： 股权转让所得=股权转让收入-股权投资成本 2、撤资： 股权转让所得=撤回投资额-股权投资成本-（未分配利润+盈余公积）×持投比例 3、风险控制： ▲参建模式 特点： 1、一方出地，一方出资； 2、以出地方名义进行项目立行，开发建设； 3、实质为融资； 1、营业税：《国税函（2005）1003号》： 分配环节：计征 再销售环节：差额计征； 2、土地增值税：征收 分配开发产品 分配项目利润 已结算计税成本 未结算计税成本 受资方 出资方 投资额-计税成本 投资额 利息支出 股息红利 3、企业所得税 首次分配 （五）普通住宅的税务规划 同时满足以下条件： 1、住宅小区建筑容积率在1.0以上； 2、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套住房建筑面积144平方米以下； 3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。 购进在建工程能否加计扣除？ 普通住宅与非普