7章-房地产项目规划设计.pptVIP

一、项目总体规划 在规划指导思想上，不能一切从畅销、从高利润出发，应该把经济效益、环境效益和社会效益结合起来，以营造最佳居住环境，最好居住条件为中心，使小区规划达到企业目标功能、环境功能、社会功能的要求，建造出最适合人居住的达到以下目标的住区 生态环境优秀的社区 山水景观优美的社区 功能质量优良的社区 人居文化上乘的住区 物质、精神可持续发展的社区 一、半公共空间：通过绿化和开敞空间，作为居民接触大自然的场所，并可改变居住小气候。 1、方便居民之间接触和交往 2、作为儿童的活动场所 3、作为防避灾难和疏散的有效空间 4、高层住宅的半公共空间是妥善处理居住的私密性和公共性的手段 二、纯净空间：在静字上做文章 1、人车彻底分流 2、围合空间是一个单纯的休闲空间，不是集中活动空间 三、步行空间 1、无车辆的步行空间 2、必须具有空间上的延续变化和收放 3、采用多种形式，如一步线、直线。L型线等 等等 三、项目景观设计 景观设计准则 1、住区园林化应力求创新，各具特色 2、住区山水园林景观和植物花草应有层次，丰富多彩 3、住区园林应与方便人际交往相结合 4、利用、改造自然景观与人造山水景观相结合 5、发展立体绿化，营造空中景观 6、住区绿化与体育活动场地结合 7、住区园林应力求美、静、净、洁 8、住宅绿化应合理控制成本，减轻居民负担 9、居住环境的优化必须有丰富社区文化支撑 小区园林绿化要点 亲、静、美、闲、雅、秀 1、空间组织要有层次，相互渗透，开台得体，公私有别，疏密上下相宜 2、园景配置要有韵律感、对比性、活泼逗人， 3、园中分区、分级、分段设置要分老少、动静。做到景中有景、园中有园 4、山、水、花木、草地要统筹安排，便于居民就近随时进入消闲、运动、游戏、聚会、绿化要点、线、面连贯成整体，隔而不断、有序列的流动感 5、园路、小品、园灯、亭、廊、台、喷池、花坛灯设置要精、巧、趣、做到步移景异 四、项目户型设计 户型的经济分类：安置型、实用型、舒适型、豪华型 户型设计的基本流程 1、市场调查 2、掌握户型需求 3、确定户型大小 4、进行功能分区：公共活动区，秘密休息区，辅助区 5、进行户型布局：布局，朝向，使用率。 6、确定户型构成 7、住宅的空间配置 户型比例的确定方法 1、户型不宜过杂，战线不宜过长 2、主力户型如果差异性过大，定位亦不准确 3、具体的户型构成比例，应以目标客户群细分来确定 好户型的基本标准 1、有足够的朝阳面和采光面。 2、客厅最好朝南。 3、卫生间尽可能开窗（明卫）。 4、功能布局紧凑，走道面积或功能不确定的面积应尽可能少。 5、适中的错层。 套内面积：49.18平米　　　　　　　 优势： 1.按排紧凑，合理利用空间。 2.客厅和卧室动静分区。 不足： 1.整个户型的采光不太好。 2.卫生间和厨房对门不太合适。 3.厨房跟餐厅的距离太远 4.卧室不独立。 5.整个户型的储藏空间不足。 套内面积：53.33平米　　　　　　　 优势： 1.此户型布置均比较合理，使用特别方便。 2.卧室采光较好，阳台服务区舒适。 3.卧室跟卫生间之间交通方便。 4.厨房跟餐厅之间交通方便。 不足： 1.卧室和客厅之间动静不分区。 2.储藏空间不足。 套内面积：81.23平米　　　 1、本户型主卧室、卧室、起居室，三面均可采光观景。 2、厨房外带洗衣房有窗户，设计以人为本。 3、动静分区合理，起居、餐饮，卧室有明显的功能分区，交通顺畅。 套内面积：120.22平米 1、主卧、起居室均有阳台，间间朝阳，采光观景俱佳。 2、主卧、次卧都配有卫生间，厨房配有阳台，富于人性化。 3、功能分区、动静分区，干湿分区合理。 不足: 1、房间为长方形,过于狭长,从南走到北,会造成使用上的不便. 2、两个卫生间均为暗卫,不利用浊气排放. 五、项目配套设施 一、配套功能定位 （一）居家功能： 普及型优秀小区功能要求： 1、设立计算机自动化管理中心 2、水、电、气、热等自动计量、收费。 3、住宅小区封闭，实行安全防范系统自动化监控管理 4、住宅的火灾、有害气体泄漏等实行自动报警 5、住宅设施紧急呼叫系统 6、对住宅小区的关键设备、设施实行集中管理，对其运行状态实施远程监控。 先进型 小区与城市区域联网；住户通过网络终端实施医疗、文娱、商业等公共服务和费用自动结算；住户通过家庭电脑阅读电子书籍和出版物等。 领先型 四新：新技术、新材料、新产品、把建筑体系中先进的成套技术集成运用，对传统住宅建设技术进行改造，实现资源的合理利用和优化配置。 （二）消闲功能 （三）感观功能 （四）投资功能 二、配套设施的科技含量和智能化 1、高度安全性 2、