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泓安物业泓昇苑项目部的基础培训 写字楼概述： 写字楼是指供各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事物和从事商业经营活动的大厦。有的写字楼由业主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租。现代写字楼一般具有比较现代化的设备，而且环境优越、通讯快捷、交通方便，有宽阔的停车场（库）相匹配。在大城市里，为满足各种不同用户的需求，写字楼越来越专业化，如有些建筑只供给政府机关、企事业单位、文化教育、金融、保险以及律师等办公使用，并配备有相应的设施。 随着建筑材料的改进和技术水平的提高，加上城市中心地价的不断上涨，城市中心的写字楼逐渐向高层和超高层发展。在写字楼集中的地区往往形成城市的“中心商务区”，为社会各行各业，各部门提供集中办公的场所，从而大大缩短了社会各方面人员的空间距离，写字楼已成为现代城市发展的重要组成部分。 写字楼类型 目前，我国写字楼分类尚无统一的标准，主要依照其所处的位置、规模、功能进行分类。 （一）按建筑面积划分 1、小型写字楼 建筑面积一般在1万平方米以下。 2．中型写字楼 建筑面积一般在l～3万平方米。泓昇商务楼 3、大型写字楼 建筑面积一般在3万平方米以上。 （二）按使用功能划分 1、单纯型写字楼 基本上只有办公一种功能 2、商住型写字楼 具有办公和居住两种功能 3、综合型写字楼 以办公为主，同时又具备其他多种功能，如有公寓、商场、展厅、餐厅、保龄球场、健身房等多种用房的综合性楼宇。 （三）按现代化程度划分 我们就是要从非智能型写字楼 向智能型写字楼努力发展。 智能化建筑须具备 1、单体建筑规模大，机构和人员集中 2、使用时间集中，人员流动性大 3、外观装饰标准高，内部空间分割灵活 4、设备系统先进： 电气设备系统、通信系统、空调系统、供暖系统、运载系统、给排水系统、消防系统、监控系统 5、智能化建筑至少具备5大系统：楼宇自动化系统、保安自动化系统、通信自动化系统、消防自动化系统、办公自动化系统 6、功能齐全，设施配套 7、地理位置优越。交通条件良好 写字楼管理方式 根据产权性质划分，写字楼物业管理方式可以分为委托服务型和自主经营型。 （一）委托服务型 委托服务型物业管理是业主或投资者将已建成的写字楼委托专业物业管理企业进行管理，物业管理企业只拥有企业的经营管理权，不拥有其产权。 （二）自主经营型 专业化的服务公司一般具有专业性强，人员精干，技术水平高，技术装备全，服务质量好，服务收费合理的特点。 写字楼管理目标 （一）为业户及客户提供一个安全，舒适、快捷的工作环境， （二）确保写字楼功能的正常发挥 （三）使物业保值增值 （四）应与《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》要求相符合。见附件 写字楼管理内容 一、前期服务 1、物业管理企业与业主或大厦业主委员会签订物业服务合同，明确责、权、利关系，并制定业主规约或用户规约。 2、制定物业管理方案，草拟写字楼各项管理制度、服务质量标准、物业服务收费标准、各工作岗位考核标准、奖惩办法等。 3、根据业主或投资者投资这类物业的意向，是业主自用还是出租或部分自用部分出租，是一个客户还是多个客户占用一幢写字楼，是单用途还是多用途等具体的情况，成立大厦业主委员会。 4、根据写字楼不同的标准和各部分的用途，编写物业管理维修公约，计算楼宇各部分所占的管理份额，使各单位使用者公平地负担管理费及管理专项维修资金的支出。 5、物业管理企业根据写字楼的特点及周边环境制定出争创全国或省、市、自治区物业管理示范大厦的规划与具体的实施方案并落实到各部门。 6、按照有关规定，做好写字楼的接管验收工作。 二、租售营销服务 为了使写字楼保证较高的出租售和较高的收益，物业管理公司必须做好营销服务，写字楼营销的市场调研和营销计划制定，整体形象设计、宣传推介，引导买租客户考察物业，与客户的联络、谈判、签约，帮助客户和业主沟通等均属于写字楼的营消推广服务范畴。 三、写字楼的商务服务 写字楼一般应有商务中心，是物业管理公司为了方便客户，满足客户需要而设立的商务服务机构。 1、硬件配置 写字楼的商务中心应配备一定的现代化办公设备，商务中心设备的配备，可根据服务项目的增加而逐步添置，商务中心设备的正常使用和保养，是服务保障的前提条件。 2、服务要求 客户对商务中心服务质量的评价，是以服务的准确、周到、快捷为出发点。商务中心工作人员在提供服务时，应了解清楚客户所需服务项目、服务时间及服务要求，向客户讲明收费标准，准确、迅速地完成服务项目。 写字楼商务中心的服务项目应根据客户的需要进行设置，主要包括以下服务内容 （1）各类文件的处理、打印服务。 （2）长话、传真、电讯、互联网服务。 （3