2011年7月15日宿迁中豪马陵路地块营销方案提报细化.docVIP

时间2012年 月 月 目的促动后期保留单位的销售 推广重心及思路可以利用一些优惠手段进行促销在本期签约客户中通过抽奖等方式选取3对6名幸运客户参加欧洲法兰西之旅达成口碑效应 推广策略及内容促销锁定对象30岁45岁接受东西文化浸润有较强经济实力工作节奏较快有情趣有品位讲究生活质量懂得享受生活的政府公务员以及新区中小企业主 阶段推广语尊享纯正法式漫生活 推广重点媒体继续跟进浪漫法兰西旅游感恩节业主答谢会 五促销期 阶段性划分及推广策略 54 营销策略 》项目推广阶段划分 促销期活动 活动主题浪漫金秋法国之旅 活动时间2012年 月黄金周 活动目的旅游都市人的时尚对许多目标人群而言更是一种生活情结去浪漫的法国旅游正切合目标人群的西风之恋通过欧洲法国与湖畔豪庭的对比目标客户亲身体验法兰西的浪漫之美加深对本项目的认同形成良好口碑最终促成销售 活动形式在一期已购房客户中由公证处抽取10户顾客每户获得两张法国旅游票旅游的行程制作成DV便以后宣传和推广用 活动配合 我眼中的法兰西摄影展 目的以艺术拨动目标人群的心弦树楼盘形象 思路通过此次旅游活动将法兰西之旅的摄影作品以艺术的形式展现客户眼中的法国文化同时提高项目湖畔豪庭的知名度和美誉度 阶段性划分及推广策略 54 营销策略 》项目推广阶段划分 活动主题感恩节业主答谢会家庭才艺大赛 活动时间2012年 月 活动目的感恩节答谢业主维系良好客户关系增加人气形成良好口碑配合促销手段最终促进年底前的销售 活动形式答谢会以业主家庭才艺大赛的形式为业主家庭提供展现艺术才华的舞台评比优胜家庭颁发奖品并且举办答谢晚宴延续法国风情特色餐饮再次强化法国高雅艺术和温馨浪漫的生活文化 阶段性划分及推广策略 54 营销策略 》项目推广阶段划分 活动推广回顾汇总 本活动为概念设计实际活动需要推敲和细化 玫瑰婚典暨开盘活动 项目形象环保 袋发放 法国露天电影周 宿迁企业巡展 浪漫金秋法国之旅 1 2 3 4 市级活动冠名活动 8 5 6 阶段性划分及推广策略 感恩节业主答谢会 54 营销策略 》项目推广阶段划分 取一期总值的10 则一期推广费用为25亿×10 2500万 按谊锦嘉操作经验 一期推广预算中部分作为整盘形象推广预算之后各期物业推广预算为总销07左右 本次报告计划推广时间为18个月 湖畔豪庭一期销售计划预算 推广费用预算 54 营销策略 》项目推广阶段划分 项目名称 费用万元 户外广告 800 活动推广 600 大众媒体 500 现场道具 300 不可预见费用 300 合计 2500 目录 PART 3 物业发展篇 P85 附件商业市场分析 P104 PART 6 财务分析篇 P187 PART 1 定位分析篇 P09 项目方案设计 财务测算基础假设 开发销售假设 财务指标对比 现金流分析 方案建议 PART 2 定位策划篇 P62 PART 4 开发策略篇 P135 PART 5 营销策略篇 P142 模块五方案财务测算 51 方案制定原则 52 项目方案设定 53 财务测算基础假设 54 开发销售假设 55 财务指标对比 56 现金流分析描述 57 方案建议 基于发展商对于现金流的要求市场表现以及宗地条件来制定原则 方案制定的基本原则 发展商要求 市场表现 宗地条件 关于现金流的要求 1现金流快速回笼 2尽可能实现最大现金流 物业类型 去化速度 溢价力 商业 ★★★★★ ★★★★★ 联排 ★★★★★ ★★★★★ 多层 ★★★★★ ★★★★ 洋房 ★★★★★ ★★★★ 小高层 ★★★★ ★★★★ 叠加 ★★★★ ★★★★ 独栋 ★★★★ ★★★★ 高层 ★★★ ★★★ 1商业和联排体量尽可能最大化 2高层可排除 3其他物业类型根据其他条件选择 物业属性商住属性 容积率15 1小高层一定有 2商业可在最合适的位置排布最大化的体量 综合价值递减 51 方案制定原则 基于方案制定的原则我们选择了两种方案进行财务测算 方案A现金流最快回笼 方案B现金流最大化 宗旨多种速销型物业的组合 宗旨溢价最高的物业组合 物业类型 容积率 建筑面积 ㎡ 比例 小高层 25 62 洋房 10 46535 15 联排 06 37350 11 类独 05 20700 7 商业 07 14146 5 合计 100 物业类型 容积率 建筑面积 ㎡ 比例 小高层 25 70 类独 05 73909 22 商业 07 16745 5 合计 100 52