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写字楼宏观市场分析 3.9?中商广场内外装饰装修在区域范围内首屈一指,写字间装有?天花,地面铺设地毯,为竞争对手所没有,进一步拉近了与?竞争对手的价格距离,同时提高了楼盘的附加值。 3.10中商广场为现楼,对于那些对期楼缺乏信心的投资客及急于 租场办公的企业来说,有信心和时间上的优势。 4、项目问题及劣势分析 4.1中国加入世贸的脚步声虽然越来越临近,但尚未正式加入,?因此,外商在国内相当部份仅是停留在市场调查方面,寻根?据点尚需时日 4.2中商广场虽然在小区域内有地头优势,但武昌区毕竟是文教?科研区,真正的商务区在汉口。因此,缩小了客户群的范围。 4.3在区域范围内武珞路上有多个竞争楼盘,档次虽略低,但以?其价格优势吸引了部分客源,中商广场在价位上偏高,虽经?调整渐趋合理,但价格比较来讲仍无任何优势。 4.4中商广场虽然为武昌第一高楼,但外立面缺乏现代感,作为?地标性建筑外观给人第一感觉是用落后的磁砖组成。因此,?要想树立中商广场领袖地位仅凭高度尚显证据不足。 4.5中商广场为现楼,现楼有现楼的优势,同时也有其不利的一?面,“是骡子是马”已清清楚楚,缺乏进一步炒作和想象的空?间,对爱炒期楼的投资客已无空间。 4.6中商广场实用率仅为62%,为同区域最低,且配套设施不完?善。 4.7中商广场已作过宣传推广,尽管原因很多,但从业绩来讲,?应视为不成功,因此,要重新包装项目和做好项目,需付出?双倍的努力。 四、项目介入市场身份设定 根据以上市场分析及项目分析,本项目介入市场身份设定如下: 1、市场形象定位 中商广场从营销的角度看,处于从零开始的状况,由于之前并未作大规模且有计划的宣传推广,也未把项目优势尽最大可能表现出来,敝司建议首先将项目重新包装定位,以下是敝司通过对武汉房地产市场的调查及对该项目详细分析得出的思考: 项目形象定位为:武汉市内环线商务区标志性智能大厦 原因:该项目有足够的质素支持上述定位 支持点: 1.?1该项目位于武昌区内环线中南路上,中南路为武昌的商务中?心和武汉金融一条街,也是武汉商务区之一,以此淡化人们?心目中武昌区作为武汉市文教科研区的思维定势,同时强化?位于武汉政治中心区,这是其成为标志性建筑物业地段上的?独性。 1.2该项目是内环线武昌区段最高建筑,高度为180米,这是中商?广场成为标志性建筑最大的支持点,即唯一性。 1.3中商广场拥有5A级智能系统,即自动化管理系统、自动化监?控及保安系统、消防自动化系统、通讯自动化系统、办公自动?化系统,是其与其它项目与众不同之处,即权威性。? + 2、项目市场推广定位 根据上述市场定位,我们可以看出,本项目在区域范围内所处龙头地位,因此市场推广定位要求有针对性,同时要大气、豪气、霸气。 项目推广定位:领袖风范、商贵首选 2.1理由:由于项目的主要目标客户为经济状况良好的大中型企?业和大部分有实力商人。所以项目的形象定位围绕这一客户?群体的特性,突出尊贵感。 2.2领袖风范,表达的是在区域范围内本项目的“龙头”地位,?以楼盘第一高度、5A级智能系统等设施质素及香港屋宇物管?公司管理模式等优势而傲视群雄而商贵首选的是入住本项目?的都是商界中的“翘楚”、“?枭雄”,这对于真的“枭雄”会获?得他们的认同,而对于离“枭雄”尚有一段距离的中型企业?主来说也会以入主中商广场办公而自豪。 3、目标客户群定位 3.1从企业性质定位 境外跨国企业,尤其是知名国际企业 国内中大型国有企业 国内有实力的私营企业 ?3.2从企业类型定位 房地产开发公司、金融证券公司、保险公司、IT企业高科技术企业。 ?3.3从目标客户的来源定位 对现有办公环境不满意和企业发展壮大了,需要换一间更能体现身份和档次的企业; 现有租户15%,即现租户之60%转为买写字楼。不过要使现有租户60%转为购买即需要有一套比较优惠的措施。(优惠方案在推广策略里面详述); 投资客50%,要吸引投资客需要有一个吸引投资的回报率和保障回报能实现的方案。(具体方案在促销策略里面详述); 自用型买家35%,对于那些经营平稳发展的企业,此方案较为吸引。但首期款不能太重,贷款期不能太短。(具体方案在促销策略里面详述) 4、项目价格定位 4.1?售价:均价5600元/M2,虽然此价格仍为武昌区写字楼最高?价,但与写字楼质素相比,此价位应能为目标客户群所接受,?此价位应该是中商广场的价格突破点 ?4.2租价:起租35元/M2,层差1元/M2,即均租约55元/M2,??另管理费12.5元/M2(含空调费) 五、项目包装 1、?售楼部、租赁部包装设计建议(见附图) 原则:体现中商广场的档次与风格?体现一种大气、豪气 2、?中商广场写字楼样板间设计建议(见附图) 3、?中商广场大门前升旗设计(见附图) 4、?更改楼名,作为商厦名称中商在三大