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某国际花园小高层产品建议报告 00 3600 3650 区域均价 3575 4000 4200 天筑逸景 2800 3300 3100 二环 板块 万霖花园 2900 3400 4600 鸿港花苑 / 3300 3300 版块 项目 10月价格 08.3月价格 08.8月价格 桂花苑 / 3300 3300 阳光绿苑 1750 2100 2200 经济开发 区域均价 2870 3320 3350 广城四季花都 1750 2300 2350 区 区域均价 1750 2200 2250 项 项目 目所 所在 在的 的二 二环 环板 板块 块是 是竞 竞争 争最 最为 为激 激烈 烈的 的区 区域 域, ,区 区域 域价 价格 格基 基本 本维 维持 持在 在2 29 90 00 0- -3 35 50 00 0元 元/ /平 平 项目所在的二环板块是竞争最为激烈的区域,区域价格基本维持在2900-3500元/平 米 米的 的范 范围 围内 内。 。 米的范围内。 部 部分 分楼 楼盘 盘在 在近 近半 半年 年内 内价 价格 格有 有所 所上 上调 调, ,但 但由 由于 于市 市场 场低 低迷 迷, ,众 众多 多楼 楼盘 盘在 在奥 奥运 运期 期间 间推 推出 出特 特 部分楼盘在近半年内价格有所上调,但由于市场低迷,众多楼盘在奥运期间推出特 价 价房 房, ,优 优惠 惠幅 幅度 度将 将价 价格 格的 的上 上调 调基 基本 本抵 抵消 消。 。 价房,优惠幅度将价格的上调基本抵消。面积与总价走势 面积与总价走势 主力总价仍集中在25-40万之间 中小面积户型已经成为市场的主力 主力总价仍集中在25-40万之间 中小面积户型已经成为市场的主力 85-110平米户型占市场52% 面积变小,单价略有上升, 85-110平米户型占市场52% 面积变小,单价略有上升, 90/70政策将产品同质化问题 2 25 5- -4 40 0万主流总价短期难以 万主流总价短期难以 90/70政策将产品同质化问题 变得更加严重 。 有所突破。 变得更加严重 有所突破。总体市场分析 总体市场分析 市场信号转变 2008年以来,阜阳房地产市场已经开始出现不同与前几年的信号,楼市销售速度减慢,销售 周期也在加长,预示着高度卖方市场逐步向均衡市场转变。 风险加剧 折扣促销、优惠促销、买送促销乃至直接降价的促销风潮已经显现。市场竞争激烈,房地产 市场已经出现阶段性供大于求的现象,未来房价上升的空间不大。城南区域供应量巨大,且 有部分处于尾盘阶段,房价出现调整的风险较大。 产品同质化 阜阳市各房地产项目统一执行‘一刀切’的90/70政策,将产品同质化问题变得更加严重, 市场竞争更趋激烈,这将促使房地产开发在应用技术、设计、项目策划、营销推广、经营 理念等方面的创新,各楼盘必须不断提高产品品质,追求设计的独特性,注重功能的前瞻 性,注重营销策划与市场推广的个性化与差异化,提高房地产性价比等,才能提高市场竞 争力。CPI开始明显下降,市场可 能进入“休克期” 未来市场预测及对策 未来市场预测及对策 强有力的行政政策出台, 强制CPI下降 金融政策 金融政策 影 响 未 来 供应放量 供应放量 市 场 确定性1: 确定性2: 走 出台政策来快速 行政政策出台后,市 势 观望心理 有效治理CPI 场将进入休克期 观望心理 因 素 不确定性1: 低价竞争 不确定性3: 低价竞争 CPI是否还会持续上涨?还会上涨多 休克期将持续多长时间?市场什么 少?什么时候达到最高? 时候开始复苏? 不确定性2: 什么时候出台强有力的行政政策? 将出台什么样的行政政策 一线城市:受928等新政影响北京深圳等一线城市商品房成交量出现大幅度下降,平均降幅超过20% 二线城市:受928等新政影响天津杭州等二线城市商品房成交量出现大幅度下降,平均降幅超过30% 三、四线城市:已经开始传导,价格增速减缓,成交量出现大幅度下降 对策: 走量??高度保持市场敏感,把握、主动创造小阳春,快速出货 回现??看短不看长,降低不确定性风险影响,现金为王 经过一段时间“休克”后, 市场开始复苏 当货币政策(加息、汇率)效果 不明显,CPI持续走高时区域市场楼盘分布 区域市场楼盘分布区域市场存量 区域市场存量 楼盘名称 总建筑面积 目前推案进度 市场总供应量 未来1年供应量 天筑逸景 18 计划三期,在推二期,完成总体量3/5 9 7 万霖花园 20 计划五期,在推四期,完成总体量4/5 4 4 天瑞名城 32 一期首推260套,销售106套 30 6 港利上城国际 30 一期688套,完成一期销售20% 28 6 富安地块 15 预计年底推出 15 ? 合计 85 23 0 07