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某地产S国际广场营销推广策略 1、产品市场 项目市场调研总表 项目名称 相对地理位置 建筑面积 建筑形态 业态 面积段? 装修情况 售价元/? 租金元/??天 销售率 温州城 西南侧20米 20万 6栋高层(2长板,4短板) 5-28F:商务公寓、小户型住宅、商务酒店 公寓:30-80 清水 预计5000多 ?? 未售 20万 裙楼 1-4F:底商 9--12 ?? ?? 首年4.7 刚刚招租 商贸国际 南侧50米 6.3万 1栋塔高 6-32F:公寓 52-132 清水 3680-48000.87 售完 装修 4380-5600 2.5万 裙楼 地下1-5F:眼镜城 ?? ?? ?? 返利销售 五金机电城 南侧20米 2.9万 1栋高层 7-15F:公寓 84-122 清水 4120(均价) 0.65 销售70%(剩余的为13层以上住宅) 3万 裙楼 1-6F:五金机电商铺 ?? ?? ?? ?? 售完 荣域银信国际公寓 东南侧200米 5.8万 2栋板高 3-18F:住宅 50-140 清水 4600-6188 1.00 销售65%(剩余的为朝北户型) 1-2F:底商 ?? ?? ?? ?? 售完 正大广场 东侧300米 ?? 2栋板高 4-32F:住宅 107-132 清水 5100-5500 1.27 售完 裙楼 1-3F:底商 ?? ?? ?? ?? 城建商务酒店公寓 东南侧300米 5.4万 1栋板高 1-18F:酒店式公寓 33-45 清水 6988-7288 4.00 售完 裙楼 1-4F:百利家居 ?? ?? ?? ?? 百利保 东北侧300米 10万 裙楼 1-5F:新世界百货 ?? ?? ?? ?? ?? 1栋板高 5-28F:世纪国际大酒店 ?? ?? ?? ??1栋塔高 5-28F:百利保钻石公寓 39-83 装修 8000均价) 1.60海润国际大厦 东北侧1000米 2.6万 双子塔楼 6-24F:公寓、写字间 51-116 装修 7288-10000 2.19 销售95%(剩余为部分朝北的77、102户型 2.5万 裙楼 1-4F:塞斯家居;5F:会所 ?? ?? ?? ?? 曼哈顿观邸 东侧1100米 7.8万平 双子板高 地下1-6F:美美百货 ?? ?? ?? ?? 销售的较少 9-20F:产权式酒店 40,42,82 装修 9230-10000 10年包租,年8%回报 写字楼(未售) ?? ?? ?? ?? SOHO新天地 东侧1300米 3.4万 1栋板高 ?? 38-110 清水 5500-6000 1.60 销售95%(剩余为部分朝北的51、77、62户型 东方香榭里 东北侧1100米 10万 1栋板高 住宅 39-90 清水 5080 1.50 写字间项目基本售毕 1栋塔楼 1-5F:商务配套;7-15F:写字间;16F以上:酒店 ?? ?? ?? ??2栋塔高 住宅(未售) ?? ?? ?? ?? 和泰运恒国际 东北侧1500米 3.34万 裙楼 1-4F:大型品牌家具店 ?? ?? ?? ?? 销售的较好(估计在80%左右),所余不多 双子塔高 北楼7-11F:写字间 60-210 装修 6400 1.60南楼、北楼12-22F:公寓 47-87 装修 6200 (1)、产品供应消化 a、区域定义 太原街商圈区域定义为以太原街步行街为核心区域,南至民主路附近、北至北三马路、西至胜利南大街、东至马路湾。沿中华路横向可分为太原街商埠和马路湾商埠两个子商圈。 b、总体供消 目前太原街商圈区域的公寓项目总体供应量的建筑面积在57.5万左右,其中商住两用公寓的供应量45.5万平,产权式酒店的供应量12万平;已消化的总建筑面积在24.7万平左右,其中商住两用公寓的消化量19.7万平,产权式酒店的消化量5万平。总体供消比为42%,商住两用公寓供消比为43%,产权式酒店的供消比为41%。 c、未来供应 目前主要在售项目公寓大部分已接近告罄,剩余产品和未来供应量的分布主要以温州城、东方香榭里、和泰运恒国际为主。 (2)、产品形式 a、建筑细节 目前太原街商圈区域的公寓项目的建筑结构主要以板式高层为主,采取南北间夹走廊的形式。这一建筑细节增加了北向公寓的销售难度,目前未消化完毕的已售产品中大量剩余产品均为纯北向公寓。 有部分公寓项目因与写字间共存于一楼,其结构为塔式高层。部分公寓项目用户因此可以较为便利的享受到写字间的商务标准配套并由此促进了公寓项目的消化。 b、户型配比 目前太原街商圈区域的公寓项目的总体户型区间段在45-116,考虑LOFT产品的存在,实际建筑平面上的主力面积段是45-87,其中45左右的户型约占30%,62左右的户型约占3