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某广场南区童装批发商场定位报告 B 中山八 路 A 定 位 项 目 的 客 户 泮 恩 洲 定 位 中 八 童 塘 大 联 胜 装 批 发 富 力 儿 童 世 项 目 的 功 能 巷 富 力 儿 童 世 路 国 际 市 场 界 界 定 位 儿 童 用 品 项 目 的 租 售 交 易 中 心 本 案 策 略 项 目 的 产 品 建 议 龙 津 西 路 街 铺 : 300 ? 400 元 一 层 : 200 ? 230 元/ 2 /m 2 街铺:500元/ m 2 m 一 层 : 200 ? 280 元/ 2 一层:300元/ m 二 层 : 130 ? 150 元/ 2 m 2 二层:200元/ m 2 m 二 层 : 150 ? 200 元/ 管 理 费 : 20 元/ 三 层 : 100 ? 120 元/ 2 m 2 m 2 m 2 三层:70?90元/ m 2 管理费:12元/ m 2 管理费:35元/ m 2008年免租3、从区域商圈分布特性及消费特性分析 ?百货零售业态及生活经营类别密集分布,处于饱和 荔 湾 区 商 业 现 状 状态,以满足区域内各类日常生活需求为主 与 前 景 项 目 的 市 场 定 位 ?民用产品为主的专业市场已形成市级商业中心地位 项 目 的 客 户 定 位 及商业经营竞争优势,外区商业难以复制及作迁移 项 目 的 功 能 定 位 项 目 的 租 售 策 略 ?总体经营档次较低,经营模式较为传统,缺乏扩大 项 目 的 产 品 建 议 发展即可持续经营空间,同时受经营场地及规模限制 ?本区零售消费特性以区域内为主,注重实用性及价 格,外出消费以中高档商品及服务为主 ?专业市场的经营优势明显,吸引省内、外客商定向 购买,具有较高的市场口碑总结: 荔 湾 区 商 业 现 状 与 前 景 1. 各类业态零散分布,对消费群体的互动购买引导力较低, 项 目 的 市 场 定 位 项 目 的 功 能 定 位 人流未形成互补,缺乏趋于商业经营促进力 项 目 的 租 售 策 略 2. 经营模式的创新将提升整体商业经营档次及优势,充分 项 目 的 产 品 建 议 调动区域内密集的个人消费购买力,以及扩大经营辐射 层面 3. 区域居民消费结构单一,购物消费类别有待完善,同时 服务类别业将引入,外区消费购买力将成为经营主力与 区域内居民消费相互补4、从商业格局发展特性分析 ?百货商店逐渐丧失传统核心优势,向大规模、集 珠 江 新 城 商 业 现 状 与 前 景 团化、多元化、专业化发展,将以MALL形式出现 项 目 的 市 场 定 位 ?连锁超市成为最迅速的主力业态,便利店以“全天 项 目 的 客 户 定 位 项 目 的 功 能 定 位 候”及“网点”形成在各区域分店设置 项 目 的 租 售 策 略 ?专业市场适应市场细分的主流业态,强调专业经 项 目 的 产 品 建 议 营,形成定向消费购物模式5、从现代社会消费购物形态进行分析购物形态 荔 湾 区 商 业 现 状 娱乐型 淡漠型 17% 20% 与 前 景 严谨型 被动型 项 目 的 市 场 定 位 12% 10% 项 目 的 客 户 定 位 项 目 的 功 能 定 位 规律型 项 目 的 租 售 策 略 任务型 16% 25% 项 目 的 产 品 建 议 传 统 重 ?消费族 视 群分类 门 面 追 求 ?由于荔湾区今年不断涌入外来人口,整体消费结构及特性 卓 有所调整,较易接受对新的业态及类别,进入引导形成定向 越 消费购买模式 时 尚 享 乐 人 士 商 务6、从经营类别的经营发展特性结合商业地产租售模 式分析 ?本项目受区域、地块、规模限制,难以引入大型商 荔 湾 区 商 业 现 状 业的集中经营,将以引入单一类别的商品集中经营 与 前 景 项 目 的 市 场 定 位 为主,形成主题式的商业经营场所。 项 目 的 客 户 定 位 ?周边是高密度的传统居住区,将选择经营区域及经 项 目 的 功 能 定 位 项 目 的 租 售 策 略 营条件限制较宽松的民用商品类别,同时与区内消 项 目 的 产 品 建 议 费相关联的商品经营行业,可作为区域商业的有效 补充,以民用商品为主,对周边环境起到协调统一 作用 ?选择朝阳经营行业作为商场经营类别,是商铺投资 者的信心保证,故此在选择经营行业的同时也将结 合商场出租、销售特性作制定综上所述: 珠 江 新 城 商 业 现 从以上定位区向缘由分析中总结出本项 状 与 前 景 项 目 的 市 场 定 位 项 目 的 客 户 定 位 目商场裙楼适合采用“主题性专业市场”商 项 目 的 功 能 定 位 项 目 的 租 售 策 略 业业态,并以批发零售相结合的“都市型 项 目 的 产 品 建 议 专业市场”,对内满足