沈阳瑞士风情小镇高端项目三期地块项目定位及操作思路.doc

沈阳瑞士风情小镇高端项目三期地块项目定位及操作思路 SIMPLE PLANNING AND THOUGHT OF PROJECT 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标 为导向，并把握未来市场发展的脉络 客户的目标实质上是项目的宏观愿景。 现实的目标体系则不断随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。 目标3可延展性： 定位中须考虑未来二年乃至更长时间市场变动的不确定性，加强项目的延展能力。 目标1 速度和利润： 充分发挥项目自身和潜在的价值，提升片区价值，在保证去化速度的同时实现项目较高的利润。 目标2形象与品牌： 通过对本项目的成功开发，打造于洪、铁西新区内的新亮点，奠定开发商在市场的企业形象与地位，实现利润与品牌的双赢。 【项目目标】 金融危机对房地产的刺激和影响，在表象上日趋减弱，全国房地产市场呈现了不同幅度的价格上扬，但在利好的背后同时也存在着无数的隐患，这些不稳定因素的存在，就要求我们在项目定位时，要站得更高，看得更远，做的更稳，才能更好的面对市场的瞬息万变； 针对未来区域内房地产项目开发的日趋集中和成熟，采取怎样的住宅产品定位才能抓住最大部分的目标人群，这是本案抵御市场风险，在未来二年能否成功的关键所在，也是我们要研究的重要课题。 【战略前思考】 中国房地产品牌TOP10 【成功借鉴】 ○产品创新优质化 产品和产品力是项目区隔市场并形成竞争优势的核心根本 ○包装推广煸情化 能否形成聚焦与关注并形成有效传播的终极要义 ○品牌价值附加化 为项目带来更高的利润空间和更多的追随客群 ○景观规模特色化 舒适的居住环境，唯美愉悦的户外生活空间受到了众多追捧 ○价格亲民化（性价比） 高性价比已成为购房者继地段之后的重要考量因素 成功因素 成功借鉴 【成功借鉴】 沈阳成功销售项目镜像 ○产品创新优质化 代表：宏发三千院 ○包装推广煸情化 代表：巴赛罗那 ○品牌价值附加化 代表: 万科系列 ○景观规模特色化 代表：东方俪城amp;新湖系列 ○价格亲民化 代表：高附加值产品 成功因素 代表项目 随着沈阳房地产市场的逐步发展，房地产竞争态势日趋激烈，消费者的观念也发生了质的改变，“类比式消费”已形成主流。 产品创新化、目标明晰化、定位精准化、价格亲民化 才是本案制胜的关键 我们称之为定制营销 【战略思维转化】 传统的营销模式已经无法满足市场的发展，通过对以上的价值厘定，我司认为： 在大背景下，本项目面临着诸多项目面临的共同问题，只有看清局势，看清自身的优势，以“出类拔萃”的姿态，脱颖而出，方能“突破困局”，走向成功。 精诚的使命，正是面对这样富有挑战的局势，与华策携手共进，打造能够突破“重围”的经典项目，实现高利润的回报。 【精诚观点】 目录 TABLE OF CONTENTS 【一】项目解读 【二】市场分析 【三】项目定位 【四】项目规划 【五】营销策略 【六】平面表现 【项目解读】 【区位价值】 位于城市西南角，与铁西新区交界，是政府在未来重点扶持的两个区域 ——项目隶属于洪区，与发展中的铁西新区交界，具有一定的升值潜力优势。但是，目前区域并未进入成熟繁华期，因此必须加以宣导才能更好树立潜在购房者对区位的信心。 【宏观区位价值】 【微观区位价值】 ——本案大区域配套尚可，但小区域配套初级、缺失，宏微观条件之间的矛盾是本案需解决的矛盾之一。 龙泽湾家乐福的开业以及本项目自身商业街的开通对本案将是一大利好 【瑞士风情小镇三期地块研究】 地块较为方正，利于规划，规模体量较小，适合打造中型、品质感强，有较高舒适度的精品社区 ——项目北侧为沈山线铁路，车次较为频繁，对项目品质影响较大，在规划时应予以考虑； —— 项目东侧为卫工明渠下游，水质较差，目前无可利用价值； ——容积率为1.5，建筑面积在17万平方米左右，具备打造较好销售前景的低密度舒适型生活社区的条件。 本案位于于洪区与铁西新区交界处，拥有较好的发展前景； 结论1 【结论要点】 从未来规划条件看，板块市场具备强力上扬的基础； 结论2 结论3 结论4 项目需凭借自身规划进一步改善，弥补自身地块的不足； 建议在规划和营销上，重视“如何有效利用地块，克服不利，化为亮点并成为卖点”的问题。 做什么产品？为什么做？如何来做？ 卖给谁？他们在哪里？如何形成有效客群吸纳？ 【核心问题导入】 【精诚观点】 1、 企业应站在未来的高度确定战略 2、 产品应立足未来的趋势制定规划 3、