如何理清地下车库产权归属.docVIP

如何理清地下车库产权归属 一、小区地下车位的归类和不同处理方式 小区车位权属大致有三种情形：一、开发商自己投资建设，拥有完全产权；二、业主分摊建设费用，按比例共有产权；三、按《防空法》要求在城市商品房开发中应修建的地下防空工事。 与上述三种情形相对应，车位的处分方式也有所不同：开发商拥有完全产权的可售可租；业主共有者，其使用方式、收费标准和收入去向由业主大会决定；人防工事国家拥有产权，不得出售，在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下供业主使用，可以按约定收取一定费用。 “但实际上业主大多数并不知道这里有多少名堂。即使是完全由开发商投资建设的地下车库，政府或多或少都给过扶持，比如地价减免等等，一些开发商将已分摊面积的车位拿来出售，物业管理企业则利用产权不明而进行租赁创收。”知情人如是说。可以通过查询房产测绘报告的方法了解小区停车位的权属，开发商销售地下车位时必须取得房产测绘部门对小区进行整体测量作出的测绘报告，而报告中详细标注了计入公摊的建筑面积。业主还可以要求开发商告知车位是否计入公摊。销售许可证。 然而问题的最终解决还是要回到问题本身：地下车位的产权到底归属谁？这个问题不分析清楚，关于地下车位的产权之争就不会自然平息，而这种产权争夺的后果，从小处说会影响人们安居乐业，从大处说甚至可能会影响社会安定。因此，笔者认为有必要对这个问题做一个理性的剖析。 笔者的观点是：虽然我国目前法律并无明文规定，但从理论和事实的推导来看，地下车位的权属归属其实是清晰的，车位权属之争是一场由于立法滞后和概念混淆而引起的不必要的争议，虽然从某种意义上来说，这种争议是必然的。对于地下车位的权属归属问题，笔者认为应从以下几个方面进行分析： 一、地下车位权属的来源决定了其权属的归属 地下车位的权属产生源于城市规划和国家有关人防、地下空间等法律法规的规定，并须经计划、建设、规划和人防等主管部门的批准。它是建设单位在法律法规规定范围内、在政府职能部门批准许可下对城市地下空间的综合开发和利用，其实质是一种地下空间开发权。这种地下空间开发权不同于开发商在传统意义上获得的土地使用权，它不是在地表现存空间内修建建筑物，而是通过开挖土方，创造一个新的空间，这种空间是可以独立于地上建筑物而存在的。 开发商受让土地后，就取得了土地使用权，同时也就取得了该地块的地下空间开发权，开发商基于此开发权向政府主管部门申请投资开发地下空间，建造了地下车位，就像和在地上建造房屋一样，不同的是一个在地表以上，一个在地表以下，但其性质是相同的。开发商基于地上的开发行为取得地上建筑物的所有权，并依法进行销售。同样，开发商通过对地下空间的开发行为取得地下车位的所有权，当然有权利进行销售。这里需要提醒的一点是开发商取得地下空间开发权，并基于该权利开发取得地下车位所有权均发生在房屋交付以前，也就是发生在土地使用权转移到全体业主之前。显然，房屋交付后，土地使用权转移给全体业主，但这并不影响开发商在该土地上已经取得的地下车位所有权，除非开发商将所有权再次转让。 而且开发商对地下空间的这种投资开发行为客观上有利于国家对有限的土地资源进行深入利用，改善人民生活水平。我国的相关规定也体现出了国家对这种投资行为的肯定和态度，比如建设部的《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条就明确规定：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。这样的政策导向无疑将鼓励开发商建设更多的地下车位，从根本上解决停车难的问题。 二、地下车位权属归属的立法走向和司法判定必须有利于地下车位问题的解决 如前所述，地下车位的所有权是由于开发商的投资行为而产生的，其权属归于开发商，这一点需要在将来立法和司法实践中予以确立。而这种确立行为将鼓励开发商对于地下空间的投资热情。反之，如果立法和司法实践未能正确认识和处理这一关系，将地下车位权属错误地确权给全体业主，那么作为“经济人”的开发公司，必然会采取相应措施来应对甚至规避这种法律规定，可能会出现以下两种后果：一、除了政府强制性规定的必要配套外，开发商拒绝开发建设多余的地下车位。这种后果将使车位更加紧张，停车位远远不能满足停车需求，而且造成土地资源的浪费。这个结果显然是谁都不愿意看到的；二、开发商继续建造地下车位，但因为其不能通过销售车位直接收回投资及获利，那么就必然会将这部分建设成本及利润体现到房价上，造成房屋价格大幅度上升，直接影响到一般消费者的房屋购买。 三、概念的混淆导致了对地下车位产权归属问题认识不清 在地下车位问题上，无论是南京法院判决，还是一些学术上的文章，都存在着一些概念和观点上的混淆，笔者在此作一个简单分析： 混淆概念一：土地使用权和地下空间开发权：在南京市鼓楼区人民法院的判决中，其