我国商品房买卖中的惩罚性赔偿责任分析-analysis of punitive damages in commercial housing sales in china.docx

目 录摘要 ...........................................................IAbstract ..........................................................III引言 ...........................................................1一 、我国商品房买卖中惩罚性赔偿责任的法律定位与功能 ................3（一）惩罚性赔偿责任在我国的确立及其法律定位 ....................3（二）惩罚性赔偿责任在商品房买卖中的功能 ........................8二、我国商品房买卖中惩罚性赔偿责任的适用范围 ......................15（一）《解释》的法律依据及其与《消法》的关系 ....................15（二）商品房买卖中适用惩罚性赔偿责任的主体范围 .................17（三）商品房买卖中适用惩罚性赔偿责任的客体范围 .................20 三、《解释》关于惩罚性赔偿责任之评析 ...............................23（一）《解释》中规定的商品房买卖适用惩罚性赔偿责任之情形 ........23（二）《解释》中规定的惩罚性赔偿责任之不足 ......................24四、我国商品房买卖中惩罚性赔偿责任之具体适用 ......................26（一）商品房买卖中惩罚性赔偿责任的适用条件 .....................26（二）商品房买卖中惩罚性赔偿责任的适用范围 .....................28 参考文献 ..........................................................36致谢 ..........................................................40攻读硕士学位期间发表的学术论文目录 ................................41摘 要随着我国人均生活水平的提高，人们对住房的需求日益增大，房地产交易 大幅度增加，与之相关的商品房纠纷也日益增多，其中大部分纠纷多因销售者 违反诚信原则进行欺诈或者房屋质量不合格所致。在商品房买卖过程中购房者 往往处于弱势一方，而销售者多利用其资金和信息优势规避/faxue.aspx法律责任，加之法 律规定不够完善，致使购房者受到侵害时难以保护自己的合法权利。为了维护 房地产交易市场的安全和秩序，最高人/minfa.aspx民法院于 2003 年 4 月 28 日下发了《关于审理商品房买卖/hetongyangben.aspx合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)， 把惩罚性赔偿责任制度引入到了商品房买卖合同纠纷的处理之中来，针对销售 者严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规 定“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”这是继《消费者权益保护法》（以下简称《消法》）后又一惩罚性赔偿条款的出台，该规定为人 民法院审理商品房买卖合同及保护购房人的合法权益提供了有力的保障。本文除引言外，共包括四个部分。 第一部分主要阐述了惩罚性赔偿责任的法律定位与功能。通过对惩罚性赔偿责任在我国确立的原因探究，以及剖析该制度在我国民法中的定位，论证了 惩罚性赔偿责任制度引入我国民事立法的必要性。由于商品房的特殊性，用一 般的民法制度对其加以调整有着不可避免的局限性，将惩罚性赔偿责任制度适 用于商品房买卖中具有合理性和可行性。第二部分对我国商品房买卖中惩罚性赔偿责任的适用范围作了详尽的分 析。商品房买卖因其标的物的特殊性，与普通商品交易活动有着很大的区别， 因此法律对其调整也应当在适用一般民事立法的基础上对其进行特殊规定。本 文通过对《解释》和《消法》关系的具体论述，认为应当将商品房买卖中的侵 害购房者利益的行为纳入《消法》的调整范围。并且通过对《解释》调整商品 房买卖的主体范围和客体范围具体分析，肯定了《解释》作为民事立法的补充 对于商品房买卖纠纷的解决发挥的重要作用。第三部分对《解释》中关于惩罚性赔偿责任的具体规定进行了探讨。对于商品房买卖中适用惩罚性赔偿责任的具体情形，《解释》除了在《消法》中涉及的违约行为外，还增加了对销售者恶意违约行为适用惩罚性赔偿责任。本文从 司法实践出发，对《解释》的规定在具体操作中存在的不足之处做了详尽的分 析，提出应当在惩罚性赔偿责任的适用条件、适用范围以及数额