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建筑物区分所有权法律制度研究 【内容摘要】2007年我国《物权法》颁布，建筑物区分所有权第一次以法律的形式出现在观众视野中，从而弥补了我国对此问题的立法空白。建筑物区分所有权是一种新型的、特别的所有权形式。本文通过对建筑物区分所有权人的专有权、共有权和成员权的介绍，并对司法实践中存在问题进行探究，从而对进一步完善建筑物区分所有权制度和有效解决司法实践中的相关纠纷具有重要的现实意义。 【关键词】建筑物区分所有权 《物权法》 专有权 共有权 成员权 【Abstract】Property Law promulgated in 2007, condominium ownership is the first time the form of law in the audience perspective, which make up this issue in Chinas legislative gaps. Condominium ownership is a new, special form of ownership. In this paper, a condominium owner the exclusive right to co-ownership and the introduction of members rights and judicial practice, explore the issue, and thus further improve the system of condominium disputes in the judicial practice important practical significance. 【Keywords】Condominium ownership Property Law The exclusive right Co-ownership Members rights 建筑物区分所有权的概念界定 （一）建筑物区分所有权的历史沿革 在公元前753年到公元565年的罗马法中，由于强调和贯彻“一物一权”原则，认为“建筑物区分所有权属于建筑物所附属之土地所有人”，因而不存在建筑物区分所有权的概念。日耳曼法（公元476年之后兴起）则与罗马法不同，其不承认地上物从属土地的原则，认为建筑物与土地及建筑物内各个房间或地窖、地下室、厩舍、剧场之座位等均系独立所有权的客体，从而形成了所谓“阶层所有权”，即承认建筑物区分所有权。经历罗马法和日耳曼法时代后，建筑物区分所有权理论得到不断发展，1804年法国《民法典》正式确立建筑物区分所有权制度。我国颁布的《物权法》标志着建筑物区分所有权制度在中国的正式确立。 （二）建筑物区分所有权的概念、特征和种类 1、建筑物区分所有权的概念、理论体系和分类 对建筑物区分所有权的具体概念的定性问题，形成了相当多的理论派别。但也形成了几个主要理论体系：1、一元论说。它又可分为“专有权说”和“共有权说”。专有权说认为，建筑物区分所有权是指区分所有权人对区分所有权建筑的专有部分所享有的权利，即专有所有权；共有权说认为，建筑物区分所有权是指区分所有权人对建筑物享有共有权。2、二元论说。二元论说主要在于主张建筑物区分所有权是一种对专有部分的专有权以及对共有部分的共有权而集合性的概念定义，是指业主之间的区别于别家的专有部分而享有的独家专用部分的权利以及对公共部分的共有权而形成的，一种组合性的总的权利体系。3、三元论说。三元论说一般是指在对专有部分的所享有的专有性权利以及对共有部分享有的共有性权利的结合之上创建一个最重要的也是新的独立性权利, 就是在这两个权利之上专门设立的部成员权。 我国立法和司法实践领域一般符合三元论说，即我国的建筑物区分所有权一般分为三类：专有使用权，共有使用权和管理成员权。 2、建筑物区分所有权的特征 建筑物区分所有权区别于其他物权的特征在于： 第一，建筑物区分所有权具有集合性。在建筑物区分所有权的状况下，是由多种权利构成的，各种权利具有整体性和不可分割性。建筑物区分所有权是一个权利的集合体，三种权利是紧密结合成为一个整体，权利人不能对建筑物区分所有权进行进行分割行使、转让、抵押、继承或抛弃。 第二，专有部分的所有权应居于核心地位。在建筑物区分所有权的三个组成部分中，建筑物区分所有权人对专有部分的所有权占主导地位，没有建筑物区分所有权人对专有部分的所有权就无法产生建筑物区分所有权人对共有部分的共有权以及管理权；如果权利人丧失对专有部分的所有权，也就丧失了对共有部分的共有权以及管理权；权利人对专有部分的所有权权利范围决定了对共有部分的共有权以及管理权的范围；可见，专有部分的所有权是其他两项权利产生、存在以及行使