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我国房地产市场宏观调控 区域经济学 黄晓峰 一、我国房地产市场宏观调控历程 1998年，国家提出将房地产业作为经济新增长点培育；此 后几年，房地产投资额以每年20%的速度增长。 2003年4月，提高高档商品房、别墅、第二套商品房的首 付比例；8月，将房地产定位为拉动国家经济发展的支柱产 业之一，同时停批别墅用地。 2004年9月，取消国有土地使用权协议出让，采用“招拍 挂”；10月，严禁闲置土地；10月，上调金融机构存贷款基 准利率，放宽人民币贷款利率浮动区间。 2005年3月，取消住房贷款优惠利率，个人房贷首付提高到 30%；“国八条”出台，把调控上升到政治高度；10月，个 人买卖二手房缴纳个人税； 2006年4月，央行上调贷款利率，目的抑制投资需求；5月， “国六条”出台，涉及住房供应结构、税收、信贷、土地、 廉租房和经适房；同月，九部委“十五条”提出90平米、双 70%标准；7月，征收二手房转让个人所得税；9月，规范境 外购房主体购买境内商品房的外汇管理。 2007年1月，提高城镇土地使用税征收标准，增加了房地产 开发的土地成本；开征土地增值税，抑制了房地产商资金的 流动性；3月，颁布《物权法》，提高购买不动产的积极性； 9月，二套房贷首付不得低于40%，抑制个人炒房；10月， 打击囤积土地行为，加大楼市供应，平抑房价；12月，货币 政策由“稳健型”转为“从紧型”。 2008年1月，打击土地囤积，闲置两年的无偿收回；3月，房 地产公司IPO募集资金不得用于买地囤地；11月，全国范围 内“救市”开始：首付比例最低20%，契税下调到1%，免 征印花税、土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收 费减免政策等。 2009年上半年，采取积极宽松的财政、税收、金融政策，造 成“地王频出、量价齐升、一房难求”的局面；12月，规定 开放商买地首付比例不得低于50%，高于此前的20%~30%。 2010年“调控最牛年”，出台“国十一条”，二套房首付 不低于40%；78家央企退出房地产；“国十九条”，明确保 障房用地供应、打击囤地等；首套房七折优惠利率升至八五 折；存款准备金上调至16.5%，二手房营业税优惠取消；物 业税酝酿开征。 总结： 1.调控周期 2003—2010年，我国的房地产宏观调控大概经历了紧缩（ 2003—2008年9月）—放松（2008年9月—2009年底）—紧 缩（2010年至今）三个阶段。 2.调控目标 2004年，重在防范金融风险和控制土地供给； 2005—2007年，重在抑制房价过快上涨和控制土地供给； 2008年，重在保障房建设上； 2009年，重在保障房建设和经济增长； 2010年，重新聚焦遏制房价快速上涨和加强保障房建设； 3.调控手段 经济手段一直占主导，行政手段使用力度逐渐加强，尤其 是2008年以后，使用频率迅速升高，2010年已超过经济手 段。 4.调控对象 2003—2004年，主要是开发商； 2005—2006年，开发商和购房者并重； 2007—2010年，主要是开发商，2010地方政府也成为调 控重点对象。 5.调控环节 主要集中在开发环节和交易环节，供地环节相对稳定。 为什么近年来行政手段使用频繁？ 经济手段失灵； 房地产立法不健全。 为什么地方政府逐渐成为调控的重点？ 土地财政； 以GDP为主的政绩考核制度。 二、我国房地产市场宏观调控存在的主要问题 1.多元化的调控目标相互矛盾 表现在稳定房价与保障中低收入人群住房目标相含混； 稳定房价与保经济增长相矛盾。 2.调控对象治标不治本 多年来调控对象放在了开发商和投机性购房者身上； 现行土地供给制度才是房地产市场供求矛盾的根源。 三、为何房价居高不下？ 1.1998年房改 2.“招拍挂” 3.商业银行的双向放贷 4.投资和投机性需求—炒房团 初衷：建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供 应体系，经济适用房能够覆盖的群体约占到城市人口的60%- 70%。 偏离：亚洲金融危机后，房地产在危机中成为拯救经济的支 柱性产业，而保障性住房却因为缺乏配套的政策支持而进展 缓慢，出现了“重市场轻保障”的倾向，导致房地产市场发 展“一条腿长，一条腿短”。 结果：尽管经过十多年的发展，只有大约5%的人享受到经 济适用房的政策。近65%的人群，本应居住政府提供的保障 性住房，现在却不得不涌向市场，与高收入家庭争抢供给有 限的商品房，由此导致过分的市场化和供需矛盾，从而推动 房价上涨。 背景