成都万科金色海蓉项目营销策划报告.docVIP

成都万科金色海蓉项目营销策划报告 61-80 566 940 138 637 522 1900 269 384 5356 81-100 895 800 411 835 677 2038 366 1783 7805 合计 3091 5696 692 2105 2647 6172 1539 2523 24465 07、08年,东莞城区公寓供应总量为24465套。其中以60平米以下的供应量最大, 总量达11304套,占公寓供应总量近50%。 近50%的公寓供应量来自南城区,竞争最为激烈。 东城的公寓供应量相对较少,主要来自07花样年华、08宜景康源两个项目。08年新增销售率不足50% 08年城区新增供应及新增供应的销售率 面积区间 总供应 已销售 未销售 销售率 60以下 4942 2304 2638 46.6% 61-80 3075 1434 1641 46.6% 81-100 4864 2401 2463 49.4% 合计 12881 6139 6742 47.7% 自从90/70实施后,公寓供应不断增大。公寓销售一直是一大难题。 08年全年公寓仅销售6139套。销售率不足50%。东城南城公寓库存量4560套 东城、南城主要公寓项目库存量 城市 第一 丰盛名 江南雅 金升国 塞纳嘉 面积区间 晶城 名门公寓 名门世家 尚书银座 时尚岛 合计 假日 国际 苑 筑 际公寓 园 60以下 143 241 14 77 67 233 123 104 0 366 31 1399 61-80 108 87 86 0 0 51 29 106 46 16 14 543 81-100 2 119 82 0 0 22 28 25 171 24 0 473 合计 251 328 100 77 67 284 152 210 46 382 45 1798 德方 东海 东田丽 景湖春 景湖名 君悦 希尔顿 面积区间 卡布斯 学府1号 宜景康源 世博领寓 合计 斯 阳光 峰 晓 郡 2046 广场 60以下 382 53 41 157 0 38 558 561 348 0 0 2138 61-80 151 6 21 26 21 5 45 0 56 79 64 474 81-100 23 15 51 1 25 0 15 20 1 150 131 432 合计 533 59 62 183 21 43 603 561 404 229 64 2612 4560 总合计: 在售主要公寓项目总体库存量达4410套。 其中以学府1号、宜景康源、君悦2046、中信德方斯四个项目库存情况最为严重。 库存面积主要集中在60平米以下区间为主。公寓供应持续减少 08年以来,东莞新增供应持续减少,公寓供求矛盾在逐渐减缓,以消化库存为 主。09年2月全市公寓销售面积约1.51万平方米,同比减少四成,销售均价 约5771元/?,同比及环比基本持平。公寓价格差别较大 受地段及产品质素影响,东莞公寓个盘均价差异较大,即低端公寓和高端公寓并存. 从2月城区公寓销售套数前10名楼盘来看,不乏高端公寓,典型楼盘为尚书银座,以 9230元/平方米均价销售53套。小结: 一、虽然新增供应不断减少,但公寓库存量较大,供需关系仍然较 为失衡。 二、受到经济大环境、市场环境等影响,投资热情仍然不高。 三、公寓市场竞争仍然较为激烈,城区在售公寓个盘达30多个。 相较于洋房市场而言,公寓市场是东莞竞争最惨烈的战场。虽然目前东莞的公寓市场竞争非常激烈,供求关系严重失衡。但 是并非所有公寓项目都找不到销售出路。 要在丛丛竞争中脱颖而出,我们必须清楚项目的优劣势和市场竞 争力所在。 寻找项目突破口,从项目分析开始??项目现状分析一、本项目分析项目分析??地段 东城行政中心??东城区政府旁。 东城商业中心??世博广场、海雅百货旁,最便利的生活配套。 东城最高端的居住中心??新世界花园、金月湾花园、星河传说等就在 旁边。 东莞租金最高的地方??地处欧美、台湾、日韩等外企精英聚居地。拥有 全城最昂贵的租金水平。 毫无疑问,东海阳光所处的地段是东城的最中心,行政、 生活、商务的集中营。项目分析??规划 项目占地13058?,由3层商铺及4栋高层 住宅构成,属于底商型住宅楼。 项目住宅采用南北向设计,部分高层单位 能够远眺黄旗山。 项目视野开阔,周边空旷,环境卫生状况 佳,适宜居住。 项目自身拥有空中花园,相较市场其他单 体公寓项目,有一定优势。 虽然项目拥有空中花园,但仍然属于住宅底商型公寓项目。项目分析??户型面积 项目全部为90平米以下的小户型。 东海阳光户型一览表 旁边的社区如:金月湾、新世界花 户型 已推套数 未售套数 未推套数 可售货量 园等都为大户型社区。东海阳光 44-4