房地产市场研究报告 XX写字楼项目前期市调.doc

引 言 在接到AAAA项目策划委托后，我司策划部和市场部组成的临时项目组经过1月14－15日为期2天的现场实际勘查、竞争对手调查以及潜在目标群体调查，本项目逐步在我们眼前清晰起来，它的价值越发明朗化，较好完成了整体策划报告方案。 由于地理位置的优势，以及开发商所具有的独到的文化背景的优势，使本项目具有了很好的潜质，拥有可以设计的空间，完全能够运作成为一个突出的、概念鲜明、立意独特的房地产项目。进而通过项目的运营和管理，可以使本项目成为摸木的地标性的建筑群落，为日后长久经营打下良好基础。 同时，根据我们分析，本项目由于历史和当前的原因，在设计和市场竞争等方面存在问题，这些问题会直接影响到项目推广和销售的效果。我公司从实际出发，以客观的角度对存在的问题进行了分析，并提供了相应的解决方案。 整份报告出炉的边界条件是依托于项目建筑设计方案并根据我司多年来积累在摸木地产操作的数据和实际调查的结果来进行的，基本涵盖了项目前期市场各个关键要素，同时受各方面条件所限，更为具体的实操性方案可沟通后再进一步跟进。 我们真诚希望能够和贵公司携手合作。 一、摸木写字楼分析 3 （一）写字楼区域特征分析 3 （二）写字楼销售市场分析 5 （三）写字楼市场因应探讨 7 （四）市场复苏迹象 8 （五）写字楼市场需求方向分析 9 （六）写字楼开发方向分析 11 （七）个案调查 12 （八）摸木未来写字楼市场变动趋势分析 12 （九）总结 13 二、项目分析： 13 （一）项目介绍（略） 13 （二）项目周边配套（略） 13 （三）项目SWOT简要分析 13 三、项目营销策略 14 （一）项目市场定位 14 （二）、项目形象定位及推广主题 15 （三）产品策略 16 （四）价格策略 16 （五）、项目形象包装策略 19 （六）、项目整合营销传播策略 20 （七）、销售策略 24 四、销售推广之宏观战略 26 （一）招租和销售同时进行 26 （二）推广主导方针： 26 （三）树立物业形象 26 （四）品牌先导，销售跟进； 26 （五）“短平快”之推广战略 26 （六）以点带面 26 五、合作方式建议： 26 六、我公司优势 29 一、摸木写字楼分析 （一）写字楼区域特征分析 　　目前在摸木的写字楼主要分为三个层次，集中在五个区域：渡片区等。 第一层次：片区。 该片区处于摸木老市区，中华十大名街中山路、海上均处于该片区，因此这里也成了摸木最主要的高档写字楼集中地。处于该片区的厦等耳熟能详的写字楼，都是国内外大企业喜欢入驻的，企业在此可以展现自身实力和形象，树立企业良好的社会形象和信用度。而规划中的裕景国际海岸等顶级建筑，更是让人们对其CBD功能深信不疑。从政府将住宅项目钻石广场重新定位为写字楼项目，以及在对烂尾楼第一广场和建设大厦的处理中的优惠措施中，我们可以看出摸木未来“外滩”的前景。 代表项目：行大厦 　　租金水平：80——120元/平方米 第二层次：北路片区、富山片区。 北路片区以规划商务、金融、办公室等第三产业为主，随着体育中心的改造，体育路的拓宽，摸木艺术中心的立项，为该片区写字楼市场提供了众多利好，而市政府也为滨北打造成“摸木的陆家嘴”提供了政策支持。片区内有像AAAA、大厦等中高档写字楼，位于湖滨南路的烂尾楼九州大厦由于台湾立信集团的入驻，也将成为摸木的中高档写字楼。 代表项目： （1）富山：厦 租金水平：35——50平方米/平方米 （2）滨北：AAAA、兴 租金水平：40——60元/平方米 第三层次：区。 作为特区的发祥地，在摸木以港立市的规划发展中扮演着重要的角色。而对办公楼有着极大需求的港口物流业则催生了湖里写字楼市场的发展，如海大厦等。然而，目前该片区的办公环境和配套设施欠缺，因此许多品牌货运物流公司会选择临近的西海岸和湖滨北路片区的写字楼项目办公，整个片区写字楼的使用率还未饱和。从城市业态上看，江头是以建材、家装、服装等业态为主的闽南区域中心市场。因此该片区写字楼市场处于中低档次，商住的准写字楼占据较大的市场份额。如SOHO办公楼等。 代表项目： （1） 租金水平：25——40元/平方米 （2） 租金水平：20——45元/平方米 （二）写字楼销售市场分析 摸木市写字楼销售市场简要分析 写字楼销售面积：（2004年6月——2005年4月） 区写字楼销售套数：（2004年6月——2005年4月） 区写字楼销售价格：（2004年6月——2005年4月） 数据来源:摸木市建设与管理局 2、写字楼市场分析 　　有数据表明，1999年－2002年，摸木住宅的平均价格不断走高，每平方米价格从2000多元上升到3000多元，而同期摸木写字楼的均价却连连下跌，从5000多元每平方米的高位陡降到3000多元每