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房地产评估 本章学习目的和要求： 1．了解房地产评估的基本内容和特点 2．熟悉房地产评估的影响因素 3. 掌握收益法在房地产评估中的应用 4. 掌握市场法在房地产评估中的应用 5. 掌握成本法在房地产评估中的应用 6. 熟悉剩余法及基准地价修正系数法在房地产评估中的应用 一、房地产的概念和特点 1．房地产的概念： （1）房地产 房地产是土地和房屋及其权属的总称。也就是房产和地产的总称。 欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统称为不动产。 在评估中可以分为土地使用权评估和建筑物评估。 主要源于土地所有制不同。在欧美国家土地是私有财产，土地与地上物的产权是一体的， 在我国大陆，实行的是土地所有权与使用权分离的制度，土地所有权只有两种情况，一是城市土地的所有权属于和国家，二是农村城市郊区的土地所有权归农民集体所有。土地的使用者不具有土地的所有权，只拥有土地使用权。 房地产三种存在形态 土地：无建筑的空地。无论房地是否合一，也可单独评土地，例如：为征收土地税费或确定补交土地使用权出让金的数额而单独评估的土地价格。 建筑物：房屋和构筑物统称为建筑物。建筑物的结构包括5种：钢结构、钢筋混凝土结构、转混结构、转木结构、简易结构。 建筑物虽然建在土地，但，也可单独评估，例如：建筑物投保价值。 房地：建筑物和占用土地作为一个整体 本书中房地产泛指三种存在形态 土地价格为不含建筑物价格。 建筑物价格为不含土地价格。 房地价格是土地和建筑物合为一个整体的价格。 二、房地产的特点： 位置固定性：由于房屋固着在土地上，因此房地产的相对位置是固定不变的。地区性、个别性。 使用长期性：由于土地可以永续利用，建筑物也是耐用品，使用年限可达数十年甚至长达上百年。但受到土地使用年限制约。 影响因素多样性：自身、物理、城市规划、房地产政策等。 投资大量性：房地产生产和经营管理要经过一系列过程：取得土地使用权、土地开发和再开发、建筑设计和施工、房地产销售等环节，都要投入大量的资金。变现困难、变现风险大。 保值增值趋势：在正常的市场条件下，从长期来看房地产的价值呈上升走势。同时，对房地产的改良和城市基础设施的不断完善，使土地原有的区位条件改善，导致房地产增值。生产力发展、人口增多，土地需求日益增加。 供求区域性：一个城市房地产的供给过剩并不能解决另一个城市供给不足的问题。 二、房地产评估的理论 1．地租理论（说明土地价值的产生） 马克思的理论：认为，地租是土地所有权在经济上的表现形式，真正的地租是为使用土地而支付给土地所有者的货币额。他把地租分为绝对地租和级差地租。 （1）绝对地租：是土地所有者凭借土地所有权的垄断所获得的地租。－土地出让金 （2）级差地租：是由于土地自然差别（级差地租1）或对同一土地连续投资，投资收益差别所导致的地租（级差地租2）。 级差地租告诉我们：1.处于不同位置的土地，其价格是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须了解其地理位置和环境。 2在同一块土地上连续投资，投资收益率是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须考虑土地的用途，如工业用地、商业用地、住宅用地等。 （3）垄断地租： 2．地价理论（说明地产价格的决定理论） 一般商品的价格是以价值为基础，上下波动的，而价值是生产商品的社会必要劳动时间决定的，土地不是劳动产品，其价格决定也具有特殊性。 地价的本质是地租的资本化 三、房地产价格及其影响因素 （一）房地产价格的种类 （一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格。 （二）按价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格。 （三）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格。 （四）按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等。 （五）其他价格类型。 （二）建筑物价格 按流通形式分为出售价格与出租价格。 出租的风险高于出售，出租价格现值要高于出售价格。 按计算单位不同分为总价格和单位价格。 表示方法有建筑面积、使用面积、居住面积或营业面积。 按交房时间不同分为现房价格和期房价格。期房低于现房价格。 影响房地产价格的因素 （1）一般因素：共性因素，包括：经济、社会、行政，心理因素 （2）区域因素：商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素、环境状况因素。与位置相关 （3）个别因素：土地的个别因素、建筑物个别因素，例如位置、地形地质、地块形状、土地用途、容积率、使用年限等。 四、房地产评估的原则 （一）供需原则。 由于房地产具有与一般商品不同的自然和人文特性，因此它不完全遵循一般商品的供求均衡法则，而形成它所特有的供给和需求原则。 （二）替代原则。 根据经济学的替代原理，在同一市场上效用相同或相似的房地产，由于市场竞争