河港集团房地产公司发展战略.doc

河港集团房地产公司发展战略 第3章河港地产内外部环境分析 3.1河港地产简介 河北港口集团房地产公司（简称河港地产）成立于2009年初，是河北港口 集团（简称河港集团）的五大板块和八大业务之一。主要从事房地产开发、物业 管理、会展等业务。 公司现有综合财务部、发展规划部、工程管理部、策划营销部、经营管理部 5个职能部门。拥有中、高级职称或大学本科以上学历的人员占职工总数的90% 以上，具有雄厚的资金实力和高度专业化的项目开发管理能力，是河北省内一支 全新的房地产生力军。 河港地产自成立以来，按照河港集团统一部署，依托集团优势，坚持跨港发 展战略，积极走出去，以服务功能为主导，通过港口主业带动，大力发展综合地 产。目前，已陆续出资注册了沧州渤海新区港口房地产开发有限公司、秦皇岛盛 港房地产开发有限公司、唐山曹妃甸盛港房地产开发有限公司三个子公司，正在 进行黄骅综合港配套办公项目、秦皇岛西港区开发改造项目、唐山曹妃甸蓝色港 湾商业综合体项目、北戴河赤土山村改造等项目的开发建设，业务范围覆盖秦皇 岛、唐山曹妃甸和沧州渤海新区。 河港地产将紧跟河港集团步伐，多城市、多区域开展地产业务，在壮大自身 实力的同时助力集团转型发展；依托西港搬迁改造工程促进港口功能完善，力争 将港口地产打造成为河港集团的重要支撑产业，把公司建设成为省内一流、国内 知名地产开发商。 3.2河港地产内部环境分析 3.2.1公司组织结构 河港地产成立初期的组织结构较为简单，如图3-1所示，公司最高层设置董 事会，董事会下设管理层，向董事会汇报工作，管理层负责人为董事长。公司仅 设有一名董事长，一名总经理和一名常务副总经理，其中总经理主管公司综合财 务部，常务副总统筹管理其他各职能部门。公司采用的仍然是典型的直线职能部 门的组织结构方式，每个部门分别设有一名经理及若干工作人员。后期各地项目 启动后，公司在组织架构上也没有做出相应的调整，而是多套牌子一套人马的运 营管理方式。这在初期公司结构简单的情况下可以提供简单高效的运行效率，但 是随着异地项目的逐步开展，加之各部门人员之间工作的交叉进行，常常会造成 工作和时间上的冲突，同时给具体办事人员造成精力上的分散和多项工作同时开 展的压力，办事效率低下，严重影响项目的后期开展，非常有必要对组织架构进 行一定程度的改良和重建。 3.2.2公司资源分析 本文对于河港地产的资源主要从资金、土地、社会关系及人才四个方面展开 分析： 3.2.2.1资金资源分析 改革开放30多年来，我国的经济取得了高速的发展，尤其是步入21世纪以 来，国民生产总值不断提高，随着路桥等相关基础建设规模的不断扩大，我国的 房地产行业也进入了黄金时期，而本文的研究对象的母公司河港集团直属河北省 人民政府国有资产监督管理委员会管理，是集港口建设、开发及国有资产运营、 管理为一体的综合性集团公司，其前身为秦皇岛港务集团，是有着上百年历史的 老牌港口运输企业，是国家北煤南运的主枢纽，其控股公司—秦皇岛港股份公司 为香港上市公司，资金实力非常雄厚。因此在公司成立之初，集团公司就向其注 入了充足的资金、人员以及现代化的办公场所和设备，以公司目前正在进行黄骅 综合港配套办公项目、秦皇岛西港区开发项目、唐山曹妃甸蓝色港湾商业综合体 项目来说，公司的自有资金基本可以满足项目开发的相关需要，无明显的银行贷 款压力，这在一定程度上也提高了河港地产的盈利能力，公司具有很好的现金流。 2013年—2015年集团公司向河港地产先后增资800万元、1.26亿元和9100万元， 合计2.25亿元，用于各项目的启动开发资金。最近三年的持续增资使得河港地产 资金能力持续保持增长水平，显示公司具有良好的发展潜力。 3.2.2.2土地资源分析 根据我国目前的相关法律规定，我国的土地归国家所有，当地政府是处于土 地供给的垄断地位，对于我国的房地产开发企业来说，土地资源是房地产企业相 互之间争夺的重要资源，因为其是房地产项目开发的基础。 依托母公司河港集团的背景资源，河港地产在土地资源上拥有比照其他地产 公司绝对的优势。首先西港区开发改造项目的6800亩土地为河港集团自有；其 次，黄骅综合港配套办公项目的515亩土地为沧州市政府为感谢河港集团为沧州 渤海新区建设码头而置换给河港集团的商业办公用地；第三，唐山曹妃甸蓝色港 湾商业综合体项目的项目用地也为唐山市政府和河港集团签订的战略合作框架协 议中所包含的优惠政策之一，河港地产也于2015年取得了该项目92亩土地的使 用权。这些自有土地在很长一段时间势必可以帮助河港地产进行较长周期的开发 建设，但同时由于国家对于房地产开发的相关政策性约束，也要求河港地产在尽 可能短的时间内完成各项目的开发建设，否则就将面临相关处罚甚至是土地被无 偿收回的风险，这对于并