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发展天津房地产投资信托基金制度障碍及其改进措施 　　摘 要:REITs是一种全新的房地产金融产品,它可以部分缓解房地产行业资金紧张的局面#65377;天津作为沿海经济发达城市,已基本具备推出房地产投资信托基金的条件#65377;但是目前在制度层面仍有许多需要改进的地方,国内首只REITs的雏形在天津推出,这将有助于相关制度的完善#65377; 　　关键词:房地产投资信托基金;制度障碍;房地产融资 　　 中图分类号:F830.8 文献标识码:B文章编号:1007-4392(2007)02-0050-04 　　 　　房地产投资信托基金以其赋税优惠#65380;税务透明#65380;可以提供高于一般证券的收益以及方便套现房地产等优势在欧美房地产金融市场稳步发展,亚太地区的市场开拓也在积极展开#65377;中国的不动产业由于受到国家宏观调控的影响,融资渠道单一#65380;融资困难的局面一直没能得以改变#65377;虽然房地产行业本身对于房地产投资信托的前景较为乐观,但由于受到相关制度方面的约束,使得我国房地产信托业的发展相对于其他金融部门的发展大大滞后#65377;本文试图分析天津房地产金融市场的基本状况,就房地产信托基金业务开展的制度障碍展开讨论,并提出改进建议#65377; 　　 　　一#65380;天津房地产金融市场的整体分析 　　 　　 　　目前,房地产开发投资资金仍以银行贷款#65380;自有资金和其他资金为主,其中银行贷款占绝对比例#65377;虽然资金结构发生了一些变化,但其固有模式并未改变#65377;就开发企业而言,约有70%的资金来自于银行贷款,这不仅使得房地产企业直接融资比例过小,而且还使企业被动依赖于银行,一旦出现国家金融政策的调整,融资渠道狭窄的房地产企业就将面临资金危机#65377;资料显示,从1997年-2005年,天津市商业银行投向房地产行业的贷款逐年增加,自2002年起,增幅明显加快,年增额近20亿元人民币,增幅均在四分之一强,这一方面说明银行对房地产行业发展的大力支持,另一方面也显示出房地产业对资金的强烈需求(见表一)#65377; 　　如表二所示,与银行贷款额的持续增加相对应的是,天津市的房地产投资额占全市固定资产投资额的比重维持在一个相对稳定的水平上,约在20%左右#65377;(表二) 　　 　　 　　二#65380;发展房地产投资信托基金的制度障碍 　　 　　影响房地产信托业发展的因素有很多,但其中最为核心的是制度因素,或者称为相关立法#65377;任何好的金融产品,如果没有相关立法予以约束,健康的发展几乎是不可能的#65377;考察欧美房地产金融市场发展的历程不难发现,立法先行几乎是一个普遍的特征,尤其是对于房地产投资信托基金这种对税收优惠要求较高的金融产品而言,完善的法律规章无疑是产品顺利推向市场的有利保障#65377;目前,在天津发展房地产投资信托基金的主要制度障碍表现在以下几方面: 　　 　　(一)信托产品的规模限制 　　我国目前尚未出台《产业基金法》,而按照现行的《信托法》规定,信托投资公司发行的信托计划每项不得超过200份信托合同,每份信托合同的最低金额不得低于5万元人民币#65377;就房地产投资所需资金而言,200份的规模显然是太低了#65377;天津市房地产市场的投资规模占整个固定资产投资规模的比重居高不下,房地产投资对于资金量的需求是巨大的,受到信托规模的限制,实际上每份信托合同要求的最低金额往往超出5万元的几十倍,在上市房地产公司方面,又有对外投资不得超过公司净资产50%的规定#65377;而对于普通投资者而言,即便可以看到这是一项非常好的投资品种,由于受到个人可支配资金的制约,可投资的选择余地非常之小,这也直接导致了相关信托产品在发行方面出现困难#65377; 　　经过修改的《信托投资公司房地产投资信托管理暂行办法》已经有条件地突破了200份的限制,并且扩大了信托资金的使用范围#65377; 　　 　　(二)产权登记制度的制约 　　按照现行政策,对抵押或证券化的不动产产权进行转移时,在产权登记机关只能以备案的形式出现,这意味着所谓的产权转移并不具有相应的法律效力,一旦发生纠纷,投资者的权益难以得到保护#65377;房地产投资信托基金更倾向于解决已建成物业投资资金迅速变现的问题,投资的对象大多为有稳定现金流的物业,并非建设期的物业,前期投入资金依然需要开发商自己解决,以在建物业作为抵押取得银行贷款是较为常见的做法,而基金的操作要求投资物业产权干净明晰,以便更好的保护投资者的利益#65377; 　　 　　(三)税收制度的制约 　　我国目前现行的法律尚未对信托投资基金收益的纳税做出明确规定,操作中存在双重征税的问题,这