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土地增值税税收管理与筹划 　　 摘要：房地产开发企业是土地增值税最主要的纳税义务人，进行有效的土地增值税税收筹划，是当前及今后企业发展中的重要课题。本文主要从房地产开发企业的角度出发，从土地增值税计算公式以及相关的税收优惠政策等方面，探讨企业该如何筹划土地增值税，从而加强企业的财税管理，创造更多的价值。 　　 关键词：土地增值税；筹划；房地产开发企业 　　 　　 土地增值税是我国各税种中比较重要的税种之一。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。房地产开发企业是土地增值税最主要的纳税义务人，进行有效的土地增值税税收筹划，是当前及今后企业发展中的重要课题。 　　 我国土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和四级超率累进税率计算征收，在实际工作中，一般采用速算扣除法计算土地增值税，即按照增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数，具体方法如下： 　　 应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×适用的速算扣除系数 　　 增值额=应税收入-（取得土地使用权所支付的金额①+房地产开发成本②+房地产开发费用③+与转让房地产有关的税金④+其他扣除项目⑤） 　　 ①取得土地使用权所支付的金额是指为取得土地使用权所支付的地价款以及手续费等有关费用； 　　 ②房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用等； 　　 ③房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用； 　　 ④与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税等； 　　 ⑤其他扣除项目是指从事房地产开发的纳税人根据①②计算的金额之和，加计20%的扣除。 　　 税率与速算扣除系数如下： 　　 税收筹划应首先从以下几个方面着手： 　　 （一）尽量减少土地增值税应纳税收入 　　 1、分散经营收入 　　 分散经营收入是指将可以从整个房地产中分离出??的部分单独处理，降低房地产销售收入。常用的方法主要有两种。其一，将房地产与其包含的各种附属设施或者设备分开处理，即房地产转让方与购买方签订两个合同，一份房地产转让合同，一份附属办公设备等的购销合同，而不是将房地产及其所包含的办公设备合并作价，以房地产转让价格的形式签订合同。这样就可以使增值额变小，减少土地增值税的应纳税收入，从而节省应缴纳的土地增值税税额。比如，某房地产开发企业准备出售一幢房屋以及土地使用权，房地产的市场价格为800万元，其中房屋内的附属设施的市场估值为100万元，如果双方只签订一份房地产转让合同，附属设施的价值以房地产转让价格的形式体现，因此土地增值税应纳税收入为800万元，而如果签订两份合同，土地增值税应纳税收入为700万元，减少了100万元，从而使得增值额减小，土地增值税额减小。其二，将房地产与安装附属设备以及进行装潢、装饰分开处理，即房地产转让方与购买方签订两个合同，一份房地产转让合同，一份附属设备安装及装潢装饰合同，前者属于土地增值税的征税范围，后者属于营业税的征收范围，不属于土地增值税的征收范围。同样也可以减少增值额，减少应纳税收入，从而节省应缴纳的土地增值税税额。 　　 2、充分利用代收费用 　　 根据相关规定，“对于按县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入，在计算增值额时也不允许扣除代收费用”。企业是否将代收费用计入售房收入不会对增值额产生影响，但是会影响房地产开发的总成本，从而影响房地产的增值率，进而影响土地增值税的金额。企业可以利用这一规定进行税收筹划。 　　 比如，某房地产开发企业不包括代收费用的售房收入为10000万元，代收的各项费用150万元，除代收费用外的扣除项目金额为6630万元。若不把代收费用计入售房收入，则增值额=10000-6630=3370万元，增值额与扣除项目金额的比率=3370/6630=50.83%50%，应缴土地增值税=3370×40%-6630×5%=1016.5万元。若将代收费用计入售房收入，则增值额=（10000+150）-（6630+150）=3370万元，应缴土地增值税=3370×30%=1011万元。从而可以看出，将代收费用计入售房收入后，增值额没有发生变化，但扣除项目增加，增值率下降，应缴纳的土地增值税减少了5.5万元。因此，在会计核算时企业应将代收费用