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基于市场契约城市社区物业纠纷经济学解释及其预防机制构建 　　 摘要 城市社区物业纠纷严重影响社会和谐与稳定。物业公司与业主之间市场交换活动，实质是一种市场契约的缔结、达成过程，二者是基于经济利益的市场契约关系。城市社区物业纠纷的经济学解释是，物业公司与业主市场契约缔结、达成过程中，双方实际市场地位不对等，物业公司强势垄断，业主缺乏投票选择权，政府隐形价格规制与物业公司形成利益同盟，业主集体维权遭遇“搭便车”。构建城市社区物业纠纷预防机制，从源头上防范物业纠纷发生，必须通过立法赋予业主更多权利，健全物业公司退出机制，建立业主集体维权激励机制，完善市场契约治理机制有效运行的制度基础，才能实现城市社区和谐、稳定。 　　 关键词 市场契约；社区物业纠纷；社区自治；预防机制 　　 中图分类号F293.33 ［文献标识码］ Ａ文章编号１６７３－０４６１（２０11）02－００47－０5 　　 　　一、问题的提出与文献综述 　　随着房地产业的发展，城市居民收入水平的提高，住房的商品化，城市居民小区在全国各大中小城市迅猛发展。由于国家对社区基层管理度供给的滞后及现行制度的缺陷，随之而来的城市社区居民与物业公司之间的纠纷也呈上升趋势，由简单的物业纠纷演变、升级为群体性恶性事件，社区物业纠纷暴力化愈演愈烈，已经影响到城市社区的和谐与稳定。城市社区物业纠纷成为社会普遍关注的焦点，也是政府对基层社会管理的难点。据统计，全国很多城市社区物业纠纷有扩大上升的趋势。社区是城市的窗口，是城市社会的基本地理单元。城市社区的和谐与稳定是整个城市社会和谐与稳定的基础。所以，构建和谐社会必须构建和谐城市社区。在各种利益、力量博弈的社会转型期，如何预防或减少社区物业纠纷，构建和谐稳定社区，理论研究上需要分析社区物业纠纷的原因，才能寻求具体的思路与对策。城市社区主要是指城市中购买商品房的业主在其房屋所在地，有公摊建筑面积，共同享有，由一家物业公司提供物业服务的居民区，而非社会学意义上的地理边界模糊、众多人口聚住的群落。物业纠纷主要是指业主与物业公司之间基于经济利益而发生的民事纠纷。 　　国内对城市社区物业纠纷代表性的研究有，漆国生以珠江三角洲物业小区的物业纠纷特点为例,提出了通过完善物业管理公司与业主间的纠纷化解机制；建立物业管理公司与小区居民的沟通平台；发挥ADR模式的作用来化解我国城市社区物业纠纷[1]。朱燕、朱光喜从政治学的角度分析了社区中国家、市场、社会三种权力的博弈，认为在社会转型过程中权力再分配的不对称性，决定了社区物业关系中的权力博弈是力量对比失衡的非均衡性博弈,导致物业纠纷的大量产生和业主维权的举步维艰[2]。陈淑云通过分析社区管理与物业管理两种体系的结构特征与参与主体面临困境，提出通过重塑社区委员会、业主委员会和物业管理公司的角色定位,实现社区管理与物业管理的有效整合来构建和谐社区[3]。袁振龙、张辉文从法社会学的视角,分析了法律解决物业纠纷的行为主体、行为过程和行为效果,揭示了社会转型期法律在处理物业纠纷中的运行逻辑[4]。徐梅认为通过强制设立业委会、设立物业纠纷仲裁机构，强化政府对物业的监管和对社区的引导，赋予业主充分的权利,畅通权利救济途径,才能使业主自治健康发展[5]。龙翼飞、宋卓基对物业纠纷进行了实证研究,对形成物业服务纠纷的成因进行了法律分析,提出了从行政、司法和立法三个方面解决物业服务纠纷的路径[6]。国内对小区物业纠纷的研究从社会学、法学、政治学的角度展开探讨的较多，从经济学的角度研究的较少，并且这些研究大多数是注重事后化解物业纠纷的对策研究。基于物业公司与业主之间的市场契约关系，从经济学的视角，从制度规则的构建、完善，注重社区物业纠纷的事前预防研究的几乎没有。构建和谐城市社区，需要有效的物业纠纷事后化解机制，但更需要完善的事前预防机制，实行源头治理，从源头上防范物业纠纷的发生。 　　物业公司与业主之间市场交换活动实质是一种市场契约的缔结、达成过程，二者之间经济利益关系是一种市场契约关系。主要从经济学的角度解释城市社区物业纠纷原因，从制度层面提出构建城市社区物业纠纷预防机制，在实践上为减少物业纠纷、构建和谐社区使人民安居乐业、维护社会稳定提供新的思路。 　　二、物业公司与业主之间的市场契约关系 　　城市社区作为城市社会中的一个私人自治领域，不同于需要依靠政治权力介入才能有序治理的公共领域。在任何一个城市社区范围内，任何公权无权干涉私人领域的治理，采用何种机制、如何治理完全取决于社区居民自身的意志。公权只需提供城市社区居民实行和谐稳定、有效自治的外部基础制度条件，即公正、独立、完备的司法体系，健全、完善的法治环境与高效廉洁的行政体系，这是西方公民社会走向成熟，自发社会秩序形成，促进社会稳定的起点与基础。西方私人领域有效