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基于特征价格模型商务楼租金价格研究 　　[摘 要] 商务楼已经成为商业地产的重要组成部分,商务楼租金的影响因素也成为关注的重点。但是在以往的研究中基本都是定性分析,缺少系统、客观的定量分析,本文运用特征价格模型对重庆市商务楼的租金价格进行了实证研究。结果表明,模型的解释能力较好,影响商务楼租金的主要因素有级别、内部装修、商务配套、区位等。 　　[关键词] 商务楼 特征价格模型 租金 重庆 　　 　　一、研究背景 　　 　　商务楼作为商业地产的主角,已经逐渐成为房地产开发和投资的重点,商务楼租金的影响因素也成为关注的重点。以往对商务楼租金的分析基本上都是定性分析,可以分为宏观经济因素与微观经济因素两大类。宏观经济影响因素主要包括经济发展状况、政府的对外开放政策、外商投资规模及结构、第三产业发展情况、汇率及利率水平、城市基础设施建设等;微观经济影响因素包括市场供给状况、企业付租能力及对租金的敏感程度、企业形象要求、对客户及上下游资源供应商的依赖程度、员工数量及组织结构、员工居住地与办公场所的通勤成本等等。本文将采用定量分析的方法,借助特征价格模型对重庆市的商务楼租金情况进行研究,使研究更客观、更严密。重庆市作为西部惟一的直辖市,近几年商业地产的快速发展,大规模商务楼的建设,为本文的研究提供了足够的数据支撑。因此,本文的研究以重庆市为例。 　　 　　二、研究方法 　　 　　1.基本原理 　　特征价格模型(Hedonic price model)是国外用于分析处理异质商品差异特征与商品价格关系的模型,美国学者Lancaster(1966)提出的消费者理论与美国经济学家Rosen(1974)提出的供求均衡模型构成了特征价格模型的理论基础。房地产属于典型的异质产品,可将其看成由一系列内在特征(characteristics)构成的集合,人们购置的正是这一能够体验到的特征集合。房地产产品内在特征的质与量,确定了人们使用效用的大小。因此,人们购买房地产产品所愿支付的价格,也应该由与该产品特征的质与量相对应的多种价格组成。这些反映房地产内在属性的一系列价格,被称之为房地产的特征价格。 　　房地产特征价格模型,是通过采集房地产样本的价格与特征因素数据,对选定的特征价格方程进行多元回归分析,从而对房地产所有特征进行隐含定价,最终确定房地产的特征价格函数,并根据特征价格函数进行定价与分析。 　　假设消费者的消费偏好和收入水平类似,则市场的房地产价格是这些属性的函数,将此函数设置为: 　　其中,为房地产属性,n为房地产属性的隐含价格,为房地产价格。 　　以往对房地产特征价格模型的研究,主要集中在住宅房地产方面,通过建立住宅特征价格模型来对影响住宅价格的因素进行分析。在国内,运用该模型对商务楼租金价格进行研究的还没有,而影响商务楼租金价格的因素与住宅房地产有很大的区别,比如医院、学校对住宅的价格影响较大,但对商务楼租金价格影响就不大。因此,在建立商务楼租金特征价格模型时,需要考虑商务楼自身的特点及影响因素。 　　2.模型选择 　　特征价格法揭示了商品的各项属性与价格之间的关系,但至今没有一个统一的适合特征价格法的函数模型。以往的研究中有线性模型、半对数模型、对数模型和其他非线性模型形式。其中,对数模型要求变量的值不能为0,而本文在设置变量是采用了很多(0,1)的二元虚拟变量,因此本章采用特征价格模型的线性形式和半对数形式分别进行估计,采用拟合度较好的模型进行详细分析。考察各变量对商务楼租金价格的效应。 　　(1)线性模型: (2) 　　(2)半对数模型: (3) 　　其中,线性形式用于考察各特征变量的隐含价格的绝对数值;半对数形式用于考察特征变量每变动一个单位时,商务楼租金价格随之变动的增长率。另外,由于半对数形式缩小了被解释变量的尺度,所以相对于线性形式来说可改善异方差性。 　　3.变量选取 　　笔者在进行变量选择时,对相关政府部门、科研院校、房地产开发公司、建筑设计单位、房地产咨询公司和房地产中介公司的主要负责人或者是对当地房地产市场熟悉并有深入研究的高学历人士进行访谈,结合商务楼不同于住宅的自身特点,最终选取20个变量,分为区位特征、建筑结构特征、邻里环境特征三类,具体见表1。 　　 　　三、样本和数据 　　 　　1.数据和数据收集 　　本文数据主要来源于网站挂牌数据、笔者的调查数据和图行天下公司提供的GIS电子地图数据,为了避免时间的影响,采用了2009年1月的截面数据。本研究一共选取了重庆市主城区的112个商务楼盘的2743组数据进行分析。 　　2.变量的量化 　　变量的量化主要采取三种方式:直接采用商务楼特征变量的实际数值,或者是仅仅对原始数值进行简单的变换;采用分等级赋值的形式,将