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对当前国内房地产市场基本判断 　　对国内房地产市场进行判断，我们先得看国家统计局的数据。1-8月，全国的房地产市场除少数数据之外，仍然如2009年那样形势一片大好。比如，全国商品房销售面积5.27亿平方米，同比增长6.7％，其中，商品住宅销售而积增长4.1％；商品房销售额2.64万亿元，同比增长12.6％，其中，商品住宅销售额增长7.5％。也就是说，在“国十条”的影响下，无论是商品住宅的销售面积增幅还是住宅销售金额增幅都出现较大幅度的下降。不过，办公楼和商业营业用房销售同比增长惊人，其全国销售额同比分别增长56.5％和47.7％。 　　当然，1-8月份全国房地产开发投资同比增长36.7％；开发企业房屋施工面积同比增长29.1％，房屋新开工面积同比增长66.1％；房地产开发企业完成土地购置面积同比增37.9％，土地购置费同比增长84.3％；8月当月，房屋新开工面积1.27亿平方米，同比增长55.8％；房地产开发企业本年资金来源44363亿元，同比增长35.0％。其中，国内贷款同比增长27.8％，个人按揭贷款同比增长27.5％；8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3％等。 　　从上述数据来看，尽管“国十条”实施了几个月，国内房地产市场过度繁荣的局面不仅没有改变，反之，许多数据显示市场越来越繁荣。房地产开发投资高位增长及房地产开发企业的土地购置升温，房价迟迟在高位运行都表明房 　　市场仍然处于极度繁荣之中。这市场一定会对政府的“国十条”十疑，为什么政府的房地产宏观政策逐渐地落实并让市场出现根本性转变?为什么“国十条”政策调控的效果并不明显?特别是，近期有些城市住房销售量增加，不少媒体又在说房地产市场开始回暖，2010年房地产的“金九银十”正在显现，不少媒体又在猜测国内房地产宏观调控政策将出现转机，房地产宏观调控政策失效。对于如此扑朔迷离的市场，我们该如何评估与认识，政府房地产宏观调控真的又成了一次“政策空调”吗?无论是市场还是民众，如何来认识当前房地产市场的基本形势十分重要。 　　判断当前国内房地产市场基本趋势，应该建立在“国十条”的基础上，而“国十条”的宗旨或目标就是要全面遏制国内房地产的投机???作，并让该市场回到以居民消费为主导的市场。可以说，从4月份“国十条”出台之后，尽管“国十条”的执行与落实在国内民众看来差强人意，但市场看到了政府对房地产宏观调控的基本政策与决心。该政策的基本精神就是要通过信贷、税收、土地等政策来严厉打击房地产投机炒作并挤出房地产市场泡沫，而不是说说而已。比如说，早几个月曾有人希望通过媒体与各种舆论等途径让政府的房地产宏观调控政策退出，但中央政府很快就以相应的方式表态房地产宏观调控会坚持及落实。也就是说，中央政府对房地产宏观调控的态度是坚决的，打击房地产投机炒作的态度也是坚决的。既然政府对房地产宏观调控是坚决的，那么当房地产市场没有回归到基本功能，回归以消费为主导的市场，那么这种房地产宏观调控是不会停止的。 　　一些城市的住房销售及价格又开始上涨，这种现象该如何理解?这里有几个问题，一是尽管“国十条”出台了几个月，但政府希望这种调整不要操之过急，因此政策落实与执行采取渐进的方式，政策的效应当然没有市场预期的那样明显。加上一些城市地方政府利己之心及土地财政问题，他们往往会采取不同的方式来对冲中央政府的房地产宏观调控政策，使得“国十条”的政策效果被弱化。但我们仍然可以看到一些城市的房地产投机炒作得到很大程度的遏制。比如，这几个月全国的住房销售而积及销售金额都在很大程度上大幅下降。住房市场也开始由投资为主导的市场向消费主导市场转变。当国内房地产市场在发生这种转变时，不仅房价会调整，新的住房销售量增加电是必然。因为，任何房地产市场都是无数市场主体组成的，每一个市场主体对房价的定位都是不同的。他们进入市场的时机及方式也会有很大差别。因此，当住房的价格出现调整时，作为一个多层次的市场主体总会有认可这种价位的购买者进入，住房市场销售量增加一些也属正常，并非什么房地产市场回暖。因此，只要政府严厉打击房地产的投机炒作，住房市场投机炒作者必然退出，受政策限制，在这种时候他们是不会轻易地进入市场的。有人说，有钱人进入房地产市场投机炒作是不会受到多少政策限制的，因为他们是用自己的钱购买的。但是，我们应该明白，这些投资者尽管完全可以全部用自己的钱购买，但是他们购买住房的目的是什么?是为了以更高的价格卖出，如果他们预期市场的价格只会降而不是升，那么这些有钱人会进入这个市场吗? 　　还有，房地产开发商已经看到政府对房地产市场的基本态度。中国的房地产市场作为一个政策市场，如果政府确定了国内房地产市场未来发展目标，那么国内房地产市场发展的根本性转变是任何力量不可阻止的。在这种情况下，尽管房地产开发商会借口各种