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对房地产“二次调控”政策施行调查与思考 　　摘要：今年4月以来颁布的房地产调控“国十条”，以及最新9月份实施的二次房地产调控政策对我市房地产行业产生了深远的影响。在实践过程中房地产新政也遇到了一些问题，需要国家对此作出解释和明确的规定，基于景德镇在房地产新政施行中的实际，本文对国家9月份施行的房地产“二次新政”作了一个调查与分析，希望能够引起相关部门的重视和起到抛砖引玉的作用。 　　关键词：房地产新政；二次调控；实践；景德镇 　　 　　今年4月份，为遏制部分城市房价的过快上涨，国务院颁布了《国务院关于遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其中规定了实行差别化的信贷政策，对购买首套房的首付比例，二套房的首付比例以及贷款利率，三套房的信贷政策，以及房价过高，上涨过快，供应紧张的地区的三套房政策和暂停外地居民购房政策作了规定。今年9月30日颁布的房地产“二次调控”政策，名义上是还是落实“国十条”，但是实际上很多领域已经超出了“国十条”的范畴，如贷款首付比例统一调整到30%；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。后面这两条是全国一刀切式的政策，不再像“国十条”那样只要求房价过高城市有选择性的实行。 　　一、景德镇市房地产市场与金融形势总体情况 　　从房地产市场方面来看，1-9月份全市房地产投资达到20.6亿，同比增长5.1%。房地产新开工面积为61万平方米，同比增长10.8%，竣工面积为54万平方米，与去年基本持平。销售面积为48万平方米，同比增长1.2%。截止今年9月份，我市居民人均居住面积为30.16平方米，初步达到国家居民居住小康水平标准。7-9月份房屋销售价格同比指数分别为108%，107.4%,106.9%，价格相对去年仍有增长，但增长幅度在减小。 　　从房地产金融形势来看，截止今年9月份房地产开发贷款为156503万元，同比增加11.8%,相比于二季度末增加1233万元。个人住房按揭贷款为298157万元，同比增加66%，相对于二季度末增加20478万元。个人住房公积金贷款余额为84699万元，同比增加49.9%，比二季度末增加6121万元。在不良贷款方面，本期房地产开发不良贷款为118万元，不良贷款率为0.075%,本期个人住房按揭不良贷款率为0.46%,其中个人商业性住房按揭不良贷款率为0.46%,个人住房公积金不良贷款率为0.30%。 　　二、房产“二次调控”所带来的影响 　　从今年4月份以来的房地产调控政策，包括刚刚颁布的房地产二次调控政策，从各家房地产开发商了解的情况来看，所产生的效果是立竿见影的。 　　首先对于个人购房需求产生了影响。从原来的首付比例20%，到房屋面积90平方米以上且是首套住房的，首付比例不得低于30%，到现在的首付比例统一调整为30%。以及对于二套、三套房政策和外地居民购房的日趋严厉。使许多原本打算购房的购房者增加了不小的购房成本，无论对于首套房还是二、三套购房者，使其进入了观望状态，楼市销售形势也出现了下降的趋势。 　　其次，房地产新政对于房地产开发商一个重新洗牌的机会。许多中小开发商，由于过度依赖银行信贷资金的支持，在银行信贷趋紧，销售形势不如人意的情况下，面临着被淘汰的命运。而许多自身具有较强实力，资信情况良好，则能维持良好的势头，从而在这场危机中获得更大的市场份额。 　　再次，房地产新政对各地的房价影响程度存在差异。对于房价过高，上涨过快的地区，在一系列房地产新政“组合拳”的攻击下，如能够有效贯彻，将能够有效遏止房价的过快上涨并出现房价下跌的可能。而对于景德镇市以及其他相似欠发达地区，房价始终处于一个比较稳定理性的轨道，房屋价格和上涨速度都在合理和控制范围之内，笔者认为，房地产新政不可能造成我市房价的下降，应当对我市的房价有一个稳定作用。 　　三、房地产“二次调控”对房地产开发结构的影响 　　虽然之前的“国十条，以及最近房地产政策的“二次调控”对房地产开发贷款都没有对房地产开发贷款作出明确的限制.但在房地产新政实行过程中，人民银行和中国银行业监督管理委员会出台了银发[2010]275号文件,要求各家金融机构加强对开发中低价位,中小套型和保障性住房房地产开发企业的支持.各家商业银行纷纷出台了内部相关的房地产开发贷款政策，这对景德镇市的房地产开发结构产生了重要的影响。 　　今年以来，景德镇市出现了多处别墅等豪宅房地产开发项目，有业内人士形容我市从今年开始进入了豪宅开发的“元年”。从景德镇的消费结构来看，主要面向高收入人群的高档楼盘销售形势良好，而主要定位于中低收入人群的中低档楼盘，由于价格比较合理，销售形势也维持了一个比较好的态势，而一些市场定位不清的高层楼盘，由于地理位