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我国房价与地价关系实证研究 　　摘要：文章以2002年第一季度至2008年第一季度的全国房屋销售价格指数和土地交易价格指数为样本，通过协整检验和回归分析，从实证方面论证和分析了房价与地价的相互关系。结果表明：短期内地价对房价有一定影响，但房价对地价更有决定性作用；长期内二者存在稳定的均衡关系。并在此基础上提出一些政策建议。 　　关键词：房价；地价；协整检验；回归分析 　　 　　近年来，伴随着土地出让制度改革的深化，我国的房地产市场越来越繁荣，房价与地价一路攀升。2007年，全国70个大中城市房屋销售价格平均涨幅为7.6%，比上年快1.8个百分点；新建商品住房销售价格同比上涨8.2%，比上年快1.8个百分点；四个季度的土地交易价格指数与上年同期相比，分别上涨3.88%，6.67%，9.63%和4.34%。这一年对我国房地产业来说是极不寻常的一年，物业税、加息、房贷成为地产圈内曝光率最高的词汇，上市、融资、圈地成为开发商最热衷的事情。国家宏观调控政策相继出台，各类与民生息息相关的热点问题不断出现。其中房价问题更是重中之重。地价作为房价的一个重要组成部分，其与房价的关系在理论界一直争论不休。有些房地产商认为，地价的上涨导致开发成本的增加，从而引起房价上涨；而有些政府人员和学者认为，房地产市场需求强劲，房屋市场供不应求，价格上涨，引起房地产商土地需求的增加，进而带动地价的上涨。 　　为了从实证角度验证房价和地价的关系，本文利用房地产市场的最新数据，以计量经济学为基础，运用协整检验和回归分析，对两者的相互关系进行研究，从中得出结论并提出相应的政策建议。 　　 　　一、实证分析 　　 　　1.指标选取和数据调整 　　2002年4月国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，从7月1日起，土地招拍挂制度正式在全国范围内施行。土地政策对地价的影响毋庸置疑，因此本文选取2002年第1季度至2008年第1季度的全国房屋销售价格指数(HP)和土地交易价格指数(LP)作为样本。数据来源于国家统计局发布的《中国统计年鉴》和《中国经济景气月报》。由于原始资料是环比数据，本文在运用Eviews3.1软件进??计量分析前，以2002年为基期，对各期数据进行了定基处理，同时为了消除异常数据对模型估计精度的影响，对变量数据进行检验时均采用对数形式，定义如下： 　　lhp=ln(HP)(房价指数的自然对数) 　　llp=ln(lP)(地价指数的自然对数) 　　2.单位根检验 　　当两个变量均为非平稳时间序列时，对其进行的回归可能导致伪回归现象。因此必须首先对变量进行平稳性检验。常用的方法有DF检验、ADF检验和PP检验等，本文采用ADF检验法，结果如表1所示： 　　 　　结果表明：序列lhp、llp的ADF统计量大于5%显著性水平下的临界值，接受原假设，即时间序列含有单位根，是非平稳序列；而一阶差分序列△lhp、△llp的ADF值小于5%显著性水平下的临界值，说明是平稳序列，因此lhp、llp符合I(1)过程，满足协整检验前提。 　　3.协整检验 　　协整是对非平稳经济变量长期均衡关系的统计描述。如果两个(或两个以上)的变量是非平稳的，但它们的某种线性组合却表现出平稳性，则说明这些变量之间存在协整关系。通过上面的单位根检验，可知房价与地价均为一阶单整变量，因此可进行协整分析。现采用Johansen法，在VAR系统回归构造两个残差的积矩阵，计算矩阵的有序本征值(Eigenvalue)，根据本征值得出一系列统计量，来判断协整关系是否存在以及协整关系的个数，检验结果如表2所示： 　　 　　4.短期(1年)内房价与地价关系的回归分析 　　(1)地价对房价的影响 　　建立模型为： 　　回归结果如下： 　　 　　进一步进行自相关检验时，由于方程中含有应变量的滞后项，D-W检验法不再适用，故采用h统计量进行检验，结果显示，在5%显著性水平下，h=1.1077，小于h?α2(=1.96)，故接受原假设，即模型②不存在一阶自相关，为最优模型。 　　从②式可以看出：由于价格惯性的影响，本期的土地销售价格受上期地价的影响显著；除此之外，根据系数可以看出，滞后4期的房价对地价更有决定性的影响。 　　 　　二、结果分析及政策建议 　　 　　通过实证研究，主要得出以下结论： 　　1.短期内，在土地价格的影响因素中，房价起了决定性作用。因为在国内目前的情况下，土地的自然供给缺乏弹性，同时经济供给受政府垄断，导致土地市场所决定的地价更倾向于是一种需求价格，即地价主要由需求方决定。而土地需求是引致需求，土地作为一种生产要素投入到房地产经济活动中，正是由于人们对住宅等最终产品的需求导致了对土地的需求。因此，地价上涨的内在机制是