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浅论新国五条对房地产业的影响 当房地产泡沫这一悲观经济论点日益受到我们关注时，2013年2月20日，国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施，即新国五条，一跃成为大家关注的热点，新国五条对中国房地产地市场调控作用有多大，这是我们今天讨论的问题。 3月1日，新国五条细则出台，这些措施包括以下五个方面： 1、完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。 2、坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。 3、增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。 4、加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度,确保公平分配。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。 5、加强市场监管。加强商品房预售管理,严格执行商品房销售明码标价规定,强化企业信用管理,严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设,加强市场监测和信息发布管理。 部分二手房购买者将流向新房市场 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说，随着各城市细则的陆续出台，各地新房、二手房市场交易量将陷入低谷期，价格可能经历滞涨期。但从中长期看，新房市场将优先于二手房市场率先回涨。他认为，随着各地细则的执行，新房市场由于转让环节税收较少的优势将得以体现，部分购房者将再次回归至新房市场，带动新房市场交易量涨。新政除强调按“20%”差额征收个税外，提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率、要求政府公布调控目标都成为新政亮点。在严厉新政下，新盘市场将呈现如何走势，备受关注。 开发商：没人愿出头涨价 金地集团华北区域地产公司副总经理遇绣峰，不认为二手房调控的加码对于新房市场是利好。遇绣峰说，政策细则虽然还没有出台，但已经明确释放了一个信号，就是政府希望房地产市场稳定发展。如果新房市场过热，政策也可以随时进行调整。因此，作为开发商，我们仍然保持推盘和价格策略的稳健和谨慎。 某央企北京项目营销总监观点更不乐观。在他看来，二手房市场集中在五环内；新房市场集中在五环外。而对大量改善型二手房购买人来说，都有比较明确的需求，如距离单位近、子女上学方便等，这种功能需求并不是首置首改类新房能满足的。 中原地产市场研究部总监张大伟表示，公布房价控制目标更强调保持房价基本稳定的原则，对于地方政府来说是更严格的要求。 牛凤瑞认为，商品房和土地供应量的增加，能够稳定市场预期，但是保障房的供应对抑制房价上涨其作用不大，主要是一项民生工程。商品房和保障房的需求对象不同，尽管有某些重叠，但是比例不大。楼市调控不排除出台更严政策可能。 王珏林认为，房地产税是市场管理不可缺少的手段。一方面国家税务主管部门要做有计划地推进工作，来帮助地方政府；另一方面，地方政府也要有主动性，让市场尽快成熟。 整体而言，市场肯定会降温，每轮重大新政出台后，皆如此。最先受到影响的是住宅成交量，由于地方出细则还有一个过程，3月交易量基本不受影响，但从4月份开始，成交量会受到一定程度的抑制，估计会持续到三季度；如果这几个月成交降温幅度大，则四季度可能有所反弹。价格变化滞后于成交量，二季度房价仍会小涨，但涨幅有所回落，而下半年个别月份可能就会出现环比下跌。另外，由于20%的个调税影响较大，二手房市场降温幅度将超过一手房。还有，由于限购升级、房贷紧缩等新政，主要针对房价快涨的城市，预计今年一二线城市降温幅度，将会超过三四线城市！ 从2003年至今10年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。10年持续调控，房价屡调屡高。如何吸取过去教训，既做到房价合理回归，又避免伤及无辜，是新一轮楼市调控必须面对的难题。 房地产业，一个充满希望与泡沫的地方，将如何在国家的政策下成长，让我们拭目以待！