“限购令”行政法思考及房价调控模式创新.docVIP

“限购令”行政法思考及房价调控模式创新 　　中央政府和地方政府出台的限制一般公民购买商品房的措施和具体规定称之为“限购令”。目前，全国已经执行限购的46个城市中，限购调控仍在继续。众所周知，“限购令”可以达到延长消费周期、强制减少购买力、开发商资金难以回笼而被迫降低价格之目的。事实上，“限购令”确实使得多数被限购城市房价稳定甚至悄然下跌。然而，笔者在指导许多地方政府的旧城改造中发现，旧城改造、城市发展步伐明显放缓。真是利弊难辨。为此，笔者呼吁有关部门更加理性地运用法律思维对“限购令”进行剖析，以求解决“限购令”带来的负面问题。 　　一、“限购令”属于行政强制措施 　　“限购令”属于行政强制措施还是属于设定行政许可的事项存在分歧，人们普遍认为是一种行政许可的设定。《行政许可法》第15条规定“……尚未制定法律、行政法规和地方性法规的，因行政管理的需要，确需立即实施行政许可的，省、自治区、直辖市人民政府规章可以设定临时性的行政许可。临时性的行政许可实施满一年需要继续实施的，应当提请本级人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规。”《行政强制法》第2条规定：“行政强制措施，是指行政机关在行政管理过程中，为制止违法行为、防止证据损毁、避免危害发生、控制危险扩大等情形，依法对公民的人身自由实施暂时性限制，或者对公民、法人或者其他组织的财物实施暂时性控制的行为”。《行政许可法》第2条规定：“行政许可，是指行政 机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为”。行政许可，是指在法律一般禁止的情况下，行政主体根据行政相对方的申请，经依法审查，通过颁发许可证、执照等形式，赋予或确认行政相对方从事某种活动的法律资格或法律权利的一种具体行政行为。 　　行政许可具有如下特征：一是，行政许可是依法申请的行政行为。行政相对方针对特定的事项向行政主体提出申请，是行政主体实施行政许可行为的前提条件。无申请则无许可。二是，行政许可的内容是国家一般禁止的活动。行政许可可以一般禁止为前提，以个别解禁为内容。即在国家一般禁止的前提下，对符合特定条件的行政相对方解除禁止使其享有特定的资格或权利，能够实施某项特定的行为。三是，行政许可是行政主体赋予行政相对方某种法律资格或法律权利的具体行政行为。行政许可是针对特定的人、特定的事作出的具有授益性的一种具体行政行为。四是，行政许可是一种外部行政行为。行政许可是行政机关针对行政相对方的一种管理行为，是行政机关依法管理经济和社会事务的一种外部行为。行政机关审批其他行政机关或者其直接管理的事业单位的人事、财务、外事等事项的内部管理行为不属于行政许可。五是，行政许可是一种要式行政行为。行政许可必须遵循一定的法定形式，即应当是明示的书面许可，应当有正规的文书、印章等予以认可和证明。实践中最常见的行政许可的形式就是许可证和执照。“限购令”不具备行政许可的上述特征。2011年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号，简称“新国十条”）明确规定“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”。显然，“限购令”属于《行政强制法》第9条第（五）项中的其他行政强制措施，因此，应当按照行政强制立法规范进行规范。 　　二、违反“限购令”并不必然导致买卖合同无效 　　《合同法》第52条第（五）项规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第14条规定：《合同法》第52条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。强制性规范区分为效力性的强制性规范和管理性的强制性规范，其中，管理性的强制性规范也称取缔性的强制性规范。两者的根本区别在于对合同效力的影响：违反管理性强制性规范的合同，并不必然导致合同绝对无效；而违反效力性强制性规范的合同，为绝对无效的合同。如何认定效力性强制规定？王利明教授认为，应当采取肯定性识别和否定性识别两个标准进行判断：其一，在肯定性识别上，判断标准首先是该强制性规定是否明确规定了违反的后果是合同无效，如果规定了违反的后果是导致合同无效，该规定属于效力性强制规定；其次，虽然没有直接规定导致合同的无效，但是却损害国家和社会公共利益的，也应当认定其为效力性强制性规定。其二，在否定性识别上，如果法律、行政法规只是涉及当事人利益，或者只是为了行政管理或者纪律管理需要的一般都不属于效力性强制性规定。“新国十条”可以认为属于行政法规，但是，该通知并未明确规定违反的后果导致合同无效。因此，“新国十条”属于管理性强制性规范。举一例说明：本人从北京调至广州工作，而户籍仍在北京，我在广州购房就不能从开发企业购买一手房，我只好购买二手房，签订协议、交付房屋并支付购房款