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上海松江新城地区影响住房空置率因素及特征 　　 【摘要】上海松江新城自2000年开始启动规划至今，22.4万平方公里的示范区已基本建成，新开发面积达到1000余万平方米，新建小区数量逐年增多，松江区房地产投资额连年高位增长，瞬间的高楼林立相对于一个新兴城区而言，供大于求趋势日益明显，空置现象持续攀升。新城人气不旺造成入住率低；大批的流动人口让租房成为了“潮流”；“炒房团”们不断抬高房价；影响空置率的因素众说纷纭。本文抽取上海松江新城地区35个小区的住宅空置现象进行分析。 　　 【关键词】松江新城；空置房；住房空置率 　　 　　 1 引言 　　 “中国660多个城市，连续6个月以上电表读数为0的空置房高达6540套，总够2亿人居住。”这则消息一出，霎时引发了一场对空置率研究的高潮。早在2008年，上海曾经对1000个小区开展“现有住房闲置情况”的抽样调查。统计数据表明：2008年12月末，上海商品房空置面积接近1100万平方米的历史记录，空置面积同比增长了48.4%增幅高出全国平均水平26.6个百分点，至2009年2月末，空置面积已经达到了创新高的1211.75万平方米。面对这些令人咋舌的数字，专家们则各抒己见。泡沫论的一方认为国际警戒线标准是10%，另一种观点认为是20%。中国2002年有1.26亿平方米的商品房空置，空置率达到26%，2003年超过32%，均超过了10%-15%的国际警戒线。而反方认为，目前的空置率在计算方法上存在诸多问题，不能照搬国际惯例。至此，我国的统计部门对何为住宅空置率标准仍旧没有一个确切的统计方法。本文抽取了松江新城地区的35个住宅小区，对其进行跟踪调查，采集数据，分析影响空置的因素。 　　 2 松江新城地区的空置房特征 　　 首先，空置房指的是在调查期间无人居住的住房，除去居住者临时性不在，严格来讲，是指房屋竣工一年之后，没有实现销售的房子和未出租的房子。 　　 2.1 松江新城地区的空置房以待出租占主导：在走访35个住宅小区的过程中，其中分成两类：一是业主将整套房出租；二是业主单间出租，此类方式演变会形成群租房。这两类出租房的现象在松江新城非常普遍。 　　 2.2 松江新城地区的空置房部分源于商业投???：“炒房团”在新城地区的房屋买卖成交中依然活跃。房屋空置的情况远远大于一手房未出售的情况。 　　 2.3 松江新城地区的空置房以别墅小区居多：优质的环境使大量别墅群在这里建起用于度假，形成空置；原因二在于别墅价格居高不下，拥有购买能力的总数依然是小众群体，很多别墅依然处于待售状态。例如，调查中在檀香花苑，小区中的房型有包括高层、小高层、别墅等，其中有“单身公寓”，即独栋别墅共57幢，超过50%空置。 　　 3 松江新城地区影响住房空置率的因素 　　 为了研究房屋空置的情况，引出了空置率这一指标，但目前我国对影响空置率因素的指标还未规范。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率，按国际通行惯例，商品房空置在5%-10%之间为河里去，商品房供求平衡，有利于国民经济健康发展；空置率在10%-20%间为空置危险区，要采取一定措施干预，加大商品房的销售力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运作；空置率在20%以上为商品房严重挤压区。 　　 为了调查某一时刻空置房屋面积，调查通过各种渠道了解住宅区的房屋控制情况，以下是35个小区5项调至指标反映的住房空置的情况，以表格形式表达。 　　 说明：小区亮灯率=（∑亮灯户数/总户数）*100%;电表使用率=（∑使用的电表数/总电表数）*100%;垃圾倾倒次数：小区内总垃圾箱清理次数/天;车位使用率=（∑停放车位数/停车位总数）*100%;入住率：从物业处调查所得 　　 以下为35个小区中部分小区调查的5项数据情况参考 　　 亮灯率（%）；电表使用（%）；垃圾清理（次）；车位使用（%）；入住率（%） 　　 九阳文华39.0；30.5；1；85；70维罗贵都46.4；45.0；2；89；75海立华亭39.4；38.2；1；75；71 　　 浪琴水岸49.6；50.1；2；88；77名仕豪庭28.3；25.8；1；60；67江城苑58.6；60.1；2；100；95 　　 鼎信公寓48.3；50.0；2；95；85建设花园47.4；49.7；2；96；86祥和花苑45.3；43.8；2；91；84 　　 名庭花苑40.0；41.7；2；89；80华亭新苑47.5；45.2；2；90；74爱丁堡41.2；40.5；2；90；81 　　 紫东新苑42.1；40.3；2；89；72世纪新城52.9；60.0；2；100；90檀香花苑53.6；54.4；2；95；80 　　 绿洲华庭43.1；40.8；2；93；85