浅谈二手房地产中介问题的法律完善【精选文档】.docVIP

毕业论文 题目浅谈二手房地产中介问题的法律完善 学校 班级 学号 学员姓名 指导教师 浅谈二手房地产中介问题的法律完善 2013年10月10日 内容摘要：房地产中介服务业作为房地产业的下游产业，是房地产市场持续稳定发展的必需配套行业，成熟规范、良性发展的房地产中介服务业对促进房地产业的市场流通、加强市场自我调控都具有不可替代的积极作用。二手房经纪业务的快速发展的同时，一些经济中的问题也暴露出来，阻碍着房地产经纪行业的健康发展。这一行业暴露出来的服务质量参差不齐、经营行为不够规范、从业人员素质低下诚信问题日益严峻等一系列问题，却也不能不教人担忧。涉及到的法律层面的问题是如今房地产中介业务亟待解决的问题同时也是房地产市场健康良性发展的保障。 关键词：房地产中介 二手房 法律问题 对策分析 近几年来，随着房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃，房地产中介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。一方面，中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用，促进了房地产交易的专业化、规范化运作；另一方面，由于我国房地产中介服务起步较晚，立法也不够健全，房地产中介服务行为混乱无序，侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有发生。鉴于此，迅速规范房地产中介行为、平衡当事人之间的利益，已成为我国立法必须面对的迫切问题。 一、二手房地产中介存在的问题 目前，二手房领域房地产中介中所存在的问题主要有以下几个，成为阻碍二手房经纪业务的瓶颈。 1、工作人员的专业化水平低，入门槛低 工作人员专业水平低主要表现在，一是执业水平不高，工作人员为获得从事中介服务的资格和争取市场业务，采取伪造证件、涂改姓名、有效期或转让使用别人证件等不正当手段谋取个人利益。二是工作人员素质不高，是工作人员对房地产密切相关的法律、金融、建筑、会计等知识缺乏，对房产经纪业务无法有效展开。不具备基本的市场营销知识，无法拥有大量的市场信息，使经纪代理服务难以实现高效化。工作人员从事房地产中介服务没有文凭的限制，有的工作人员甚至是小学毕业，都可以从事房地产中介工作。 2、信誉度不高，缺乏职业道德素养 由于当前社会对失信行为缺乏相应的惩戒机制，部分房地产中介机构及从业人员为了追求短期利益，热衷于“一锤子买卖”，置诚实信用于不顾，隐瞒真实情况，进行违规操作，造成相关纠纷时有发生。公正性、服务性是中介机构的本质特征，可是当前许多中介机构缺乏职业道德，仅仅把获利当作经营的核心，所有的经营活动都以盈利目标为转移，服务意识淡薄，在利益的驱动下，只要赚钱，什么都干，丧失了客观公正的立场，迎合客户的一些不正当要求，向客户提供不真实的验资评估报告，向公众提供不实宣传，这不仅扰乱了市场秩序，还侵害了生产经营者的利益，也损害了中介机构的形象和声誉。 3、发布虚假信息，进行虚假广告宣传 房产中介组织发布的信息不真实，图片资料和实际房源基本不符，导致投诉数量增多。部分房地产机构明知挂牌房屋存在渗漏水，不当改造，百蚁侵蚀等质量缺陷，却故意隐瞒上述情况并发布虚假广告吸引购房者，侵害了购房者的权益。如在张某诉上海新可达房地产经纪有限公司，李莫买卖合同纠纷上诉案中，李某将原为一室一厅的房屋自行装修改为二室一厅，新可达公司明知上述情况，仍将房屋以二室一厅的名义挂牌，并对购购房者张某隐瞒事实，致其签下购房合同。后张发现受骗，向法院提起诉讼。 二、二手房中介问题主要成因 1.中介服务机构规模小，黑中介泛滥 目前，房地产中介体系从总体来看还不成熟、不规范、不仅管理混乱，技术落后，而且在规模上以中小规模为主。从业务种类上看 ，规模较大的中介机构以房屋交易中介、代办银行贷款、代理过户手续为主要业务，偶尔开展商品房销售代理业务；规模较小的中介机构以房屋交易中介为主，少量开展代理过户业务。现在很多房地产中介属于超经营范围。在原本家政、婚姻等中介服务基础上擅自经营房地产中，另有少量尽管申请了工商执照，当事人也持有《房地产经纪资格证书》，但没有到房地产管理部门进行登记备案。 2.行业监管不力 目前，无论是政府房地产主管部门的直接监管，还是由行业协会进行的自律性监管，都存在监管不力的问题。由政府直接监管的，面对数量庞大的中介机构和纠纷，根本不可能做到事无巨细，面面俱到。由行业协会监管的，由于目前行业协会地位不明确、作用空间有限及相关立法滞后，同样存在诸多问题。 3.管理体系不健全，客户信息外流 房地产中介没有一套完整的管理体系，导致客户信息外流，对客户造成严重的经济损失的后果。如一些中介公司没有对客户的电话号码或者家庭住址和房门钥匙没有妥善的管理，被其它不相干的人知道获取了，对客户进行勒索敲诈或是偷盗。这就是中介公司对客户的不负责的表现，对中介对客户都不利。 4. 有关房地产中