2013年5月全国房地产市场月报.pdfVIP

5 本月视点 国五条后市场有五大惊喜，调控加码压力快速积聚 6月份过半，我们对今年上半年房地产市场做总结，总体上讲，2013年至今的市场走势 以国五条出台为界大致可分为两个阶段，如果1-2月份的红火行情是预料之中的事情，那么 3月份之后的市场则完全可以用惊喜来形容，在我们看来，主要有五大方面的惊喜。 其一，城市交易量延续高位。从数据上看，一线城市当前交易量延续高位，北京、上 海月度成交都维持在100万平方米左右的水平，二线城市表现则更为突出，由于政策环境更 为偏松、需求结构中刚需比例更大，因此市场上行动力更加充足。其二，各档次项目百花 齐放。纵观当前全国各重点城市的项目销售情况，几乎呈现百花齐放的状态，无论是低端 刚需、中端改善还是高端豪宅类项目，都不乏热销案例，另外，开盘当天“日光”、甚至“时 光”的楼盘也再度频繁出现在各类媒体中，这势必将给予市场强烈的心理暗示。其三，新 开盘项目价格普涨。如果说去年下半年各地新开楼盘价格仅仅是企稳略升的话，那么当前 这个时间点上，相当一部分城市房价已经出现普涨征兆，根据我们之前对全国机构的调研， 北京、上海、深圳等地当前已有20%的在售项目价格出现了不同程度的上涨，而即使如杭州、 厦门、沈阳这样涨价相对较少的城市，也已经有局部板块、个别项目开始尝试涨价了，更 值得关注的是，这些涨价项目在销售端并未受到明显的影响，那么，我们可以判定这些项 目的试水已经基本成功。其四，典型房企业绩持续走高。2013年以来品牌房企销售业绩同 比全线增长，万科前5个月的总销金额已经达到680亿元，同比增幅达到38% ；保利、华润 等央企同比增幅大致将达到50%左右，民企中近几年表现突出的恒大、碧桂园今年以来虽然 相对谨慎，但也都能保持20%以上的增长，而融创自和绿城联手之后，版图正迅速扩张，前 5个月销售额相比去年同期已然翻倍。其五，土地市场疯狂依旧。自去年四季度开始出现的 企业拿地热潮愈演愈烈，近期随着北京、上海、广州等一线城市市中心地段地块集中入市， 各类地王项目更是层出不穷，典型如上海，4月份当唐镇地块以37.75亿元夺总价地王、虹 桥地块以30244元/平夺单价地王时，外界即连声惊呼，但短短1个月后，记录已被刷新，5 月份新华路地块和世博地块分别把总价、单价最高拉高至46亿元和40079元/平。 由于以上五大方面的特征表现，我们认为今年下半年新一轮政策加压的可能性已经加 剧，尤其是房价上涨等具有强烈信号意义的事件，经过媒体舆论的反复炒作，势必将使得 中央再度面临巨大的“民意”压力。回顾过去两三年以来的调控历程，与其说是政府调控 在主导市场走势，还不如说是媒体舆论正在左右房地产行业环境。当然，我们无意去评价 这个行业“机制”的合理与否，我们想要的强调的是，看到当前外界充斥着涨价、地王、 日光盘等字眼的宣传论调，所有的房地产企业都应该警觉，至于应对措施，我们建议抓住 上半年的尾巴——6月份，在政策面再变之前，扎实地将今年的销售业绩做实。 1 本月导读  政策：行业进入政策空档期，广州有望率先推进户籍制度改革 随着“国五条”调控热潮的逐渐“淡去”，目前为止整个行业仍处于政策空档期，但是 平静之中仍蕴含着风波。在我们看来，本月值得关注的政策有以下两个：其一，户籍制度 改革是新型城镇化推进的过程中必不可少的一个环节，而广州积极推进户籍制度改革对于 新型城镇化的发展具有重要意义；其二，保障房的大规模推进有望分流中低端市场需求。 详情请见P8  全国：房地产开发投资额稳步回升，新开工面积逐月增长 2013 年5 月全国市场惊喜不断，房地产开发投资额仅次于去年6 月，达到一年以来的 第二高位，为7618 亿元，而单月商品房新开工面积也稳步逐月增长，同时，5 月商品房销 售面积环比4 月上涨5.57%。 详情请见P10  城市：5 月市场惊喜不断，中央未来调控压力较大 20 13年5月，各线城市市场惊喜不断，一线城市房价全线上涨，二线城市供求均有所上 涨，且较一线城市表现更好，而三四线城市市场基本保持稳步增长。5月市场所带来的惊喜 是的今年下半年新一轮政策加压的可能性已经加剧