2010年9月成都楼市浅析上.pptVIP

* 楼市浅析 新政后市场走势 楼市热点区域 当前市场情况 市场量价走势 政策调控方向 北线五块石 南线外双楠 南线大源 东线沙河堡 西线外金沙 1号地铁沿线 新政后市场走势 截止到7月27日中央已经就房地产市场调控出台了20余个相关政策 当前市场情况 ?目前，“新国十条”中明确要求地方政府和相关部委进行落实的条款，有关细则已基本出台完毕。后续，个别地方政府出台实施细则属于常态；至于扩大房产税征收范围，根据市场放出的声音推断，10年难见真身。 中央政府及部委调控力度空前，政策陆续出尽，市场进入政策消化期 从市场来看 市场目前处于全面促销和局部降价阶段 全面降价 价格走势 进入观望 局部促销 新开项目低于预期价格 全面促销 局部降价 Now， we are here！ 从阶段来看 ?10年上半年，受益于销售价格的持续上涨，除华润置地及金地集团因上半年销售面积同比降幅显著，造成销售金额同比出现下降外，其他企业的销售金额同比均出现幅度不一的上涨，同比而言，整体情况良好。 ?基于09年全年房价前低后高的走势，09年下半年销售面积环比出现放量，销售金额环比也大幅度增加；目前宏观调控未现松动，10年下半年销售情况面临考验。 ?多数企业10年上半年销售金额未及全年销售目标的一半，但各企业并未调整销售目标。下半年，在市场行情未确定的前提下，存在增加供给量保证销售业绩的需求。 上市公司是市场出货的主力，扩大供给推动业绩增长，销售回款带动资金流转 从供给来看 不同类型的项目在新政后价格表现不同 ?城市中心区、资源稀缺型的项目，价格未有下降，甚至还有上浮的趋势。 ?存货不多的项目，价格没有明显松动。 ?竞争性强、可被替代性强的主流产品（满足首次置业、部分改善型需求）有明显的降价。 从项目来看 新政对不同层次购买力客户影响不同，改善型需求被严重积压，投资阶层逐步退出市场 从客户来看 单套平均面积、平均金额逐月减少，在一定秳度上反映了市场上大中户型成交比例降低，中小户型成交比例增加 受政策调控影响巨大，需求严重积压 奢侈阶层 投资改善阶层 刚需阶层 楼市处于快速上涨期的贩买主力，投资者和改善型的比例较高，对市场风险最为敏感 调控期购买主力，贩房屋面积较小，总价较低，他们的刚需程度大于价格敏感度 该阶层在购房人群中所占比例较小，一般购买抗风险能力较强的稀缺性豪宅 实质性影响并不大，部分需求被压抑 购买力并没有受到政策调控影响而削弱 新政对不同层次购买力客户影响不同，改善型需求被严重积压，投资阶层逐步退出市场 从客户来看 从市场来看：重大政策出尽，市场进入政策消化期。 从阶段来看，市场目前处亍全面促销和局部降价阶段。 从供给来看：上市公司积极应对调控，积极调整价格策略，持续出货。 从项目来看：豪宅项目价格坚挺，主流产品降价明显。 从客户来看：改善型客户和投资型客户被严重积压。 当前市场的主要特征 新政后市场走势 市场量价走势 截止到9月10日，主城区第三季度的新增供应量已经达到214.14万方，包括中海锦城、中铁塔米亚、大陆国际、德商国际等27个盘均在9月集中上市，近期，供应量多集中于高新南区，竞争激烈，且各类户型区间产品均有供应；随着目前市场的逐渐好转，再加上秋季房交会的到来，相信近期成都商品住宅供应量还将有所增加。 迎接“金九银十” 成都新增房源量不断走高. 供 9月市场有进一步回暖迹象，仅10天成交住宅2761套,合计26.07万方。近期购房者多为首次置业以自住为主，同时改善性需求也开始现松动迹象；另外，随着近期传统销售旺季的到来，成交量将继续保持稳定且略有增长，但随着供应量的提升，总体将逐渐趋于稳定。 求 新政后市场走势 市场量价走势 成交继续回升，市场显回暖端倪 价 新政后市场走势 市场量价走势 调控五月，房价回落还是回暖？ 1、开发商坚信房价要下跌 近日潘石屹在金融地产峰会上表述，未来一年住房价格或有30%左右下跌空间，将下跌到2009年初的房价水平。 2、坚持房产调控绝不动摇 8天内，国务院副总理两提房地产调控、两提抑制投机炒作，这正强调了，房地产调控政策不会松、不能松、不该松。这也就打破了调控见底的传闻，只要调控力度不减，房价没有不降的。 3、国土部以闲置土地警告地方政府 8月19日，国土部最新披露的闲置土地名单增至2815宗。按规定，对所辖区域违法占用耕地面积占新增建设用地占用耕地总面积15%以上，或未达到15%但后果严重的将被问责，包括记大过、降级或撤职等。严厉打击这种行为，将对房价上涨起到根本性的抑制作用。 当前市场量价情况 随着目前市场的逐渐好转，加上秋季房交会的到来，近期成都商品住宅供应量还将有所增加。 传统销售旺季的到来，成交量继续保持稳定且略有增长，但随着供应量的提升，总体将逐渐趋于稳定。 众方坚信，只要