恒茂唐山世纪广场市场梳理汇报_2011.08.pptVIP

项目在总规和户型上不具备竞争优势，略逊于万科、华润等其它竞争个案 项目ARTDECO立面，与市场高端立面同平台竞争，品质感高 竞争产品比对结论 纵观竞争产品平台，项目综合产品力不具备竞争优势！ 报告结语 * * 本次汇报主要内容 政策影响分析 各大城市房产走势 竞争市场分析 竞争产品比对 第一部分　政策影响分析 宏观调控：政策 日期 內容 主要内容摘要 对唐山市场影响 2010.01 “国十一条” 二套房，首付不得低于40％；明码标价 / 2010.04 “国十条” 以家庭为单位第二套，首付款不得低于50％，利率1．1倍； 首套且90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％ / 2010.09 “国五条” 三套限贷、异地限贷 导致异地投资以及本市多套改善需求降低 2011.01 “新国八条” 限购；二套首付60%；双轨制，增加供应，尤其保障房 非限购城市，对多套改善需求影响较大 2011.01 财政部公布关于调整个人住房转让营业税政策的通知 个人购买不足5年的住房对外销售，将全额征收营业税 同时房产税在上海、重庆实施 / 2011.03 价格增幅控制 明码实价、城市价格涨幅控制 / 2011.05 商品房销售明码标价规定 销售新建商品房，应当按照本规定实行明码标价 / 2011.06 关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函 房产限购令的实施范围很可能会继续扩大，最主要的就是防止投资资金涌向三四线城，导致该部分城市房价上涨快速上涨 没有表现出市场过大波动，但存在限购可能 政策环境未见松动，市场影响仍将持续，刚需自住产品影响较小 宏观调控：经济 时间 措施 2010年10月20日 加息0.25个百分点 2010年11月10日 上调准备金率0.5个百分点 2010年11月19日 上调准备金率0.5个百分点 2010年12月10日 上调准备金率0.5个百分点 2010年12月26日 加息0.25个百分点 2011年1月14日 上调准备金率0.5个百分点 2011年2月9日 加息0.25个百分点 2011年2月24日 上调准备金率0.5个百分点 2011年3月25日 上调准备金率0.5个百分点 2011年4月6日 加息0.25个百分点 2011年6月20日 上调准备金率0.5个百分点 增加购房压力和开发商资金压力，稳定的现金流是目前主要开发思路 由于通胀压力上升，2011年利率有序上调是大概率事件。利率上调 (i) 将加大购房者的还贷压力，遏制部份投资和投机需求入市 (ii) 使得开发商的财务成本增加，并收缩市场流动性，对开发商的资金链产生不利影响 国八条 国十条 国五条 差别化房贷二套首付不低于五成 三套、异地限贷 一二线城市限购 国十一条 二套首付不低于四成，明码标价 二套房贷款首次收紧 非限购城市，市场影响较为明显；但市场价格持续上涨，不排除市场限购的可能性 宏观调控：影响 政策背景理解结论 政策影响依旧严峻，外地客源、投资客源、城市多改客源大量离开市场，并有进一步扩大至二三线城市的可能，不排除限购可能； 刚性需求相对影响较小，能够最大化降低未来唐山限购可能的风险，实现稳定现金流、保障项目运作安全； 楼市打压政策持续，下半年不会放松，限购预期进一步放大 第二部分　各大城市房产 上海商品住宅宏观走势 北京商品住宅宏观走势 一线城市：供求走势 天津商品住宅宏观走势 广州商品住宅宏观走势 一线城市限购后，成交量普遍大幅萎缩，相比限购前萎缩4-5成 限购带来的冲击导致大部分客源人群观望，市场成交惨淡 二线城市：供求走势 大连商品住宅宏观走势 苏州商品住宅宏观走势 青岛商品住宅宏观走势 南京商品住宅宏观走势 二线城市同样不容乐观，限购后整体成交量萎缩5-6成，成交持续疲软 唐山供求走势表现 年初新政后，成交量呈现波动下滑态势，尤其在4月份后，大幅萎缩4-5成； 但唐山整体市场价格持续稳步上涨，由于房价涨幅过快，已被列为重点监测城市，预计下半年（最快8月底）出台限购令的可能性较大。 国八条前 国八条后 各大城市房产》结论 一线城市：限购后，成交量普遍萎缩4-5成，成交价格企稳态势； 二线城市：限购后，成交量普遍萎缩5-6成，成交价格平稳小幅上扬； 唐山：尽管尚未限购，但受房产大势影响，呈现量缩价升的局面，正由于其价格涨幅过快，已被列入重点监测城市，预计下半年（最快8月底）出台限购令的可能性较大。 唐山量缩价升，限购预期较大，后市不容乐观 第三部分　竞争市场分析 竞争市场》分布及概述 板块 项目名称 总占地 总面积 容积率 绿化率 物业类型 凤凰新城 唐城壹零壹 30.77 73.27 2.38 50%? 住宅、别墅 华润橡树湾 18 46 2.5 40% 住宅 万科金域华府 25.8 60 2.5 30% 住宅、商业 中国水