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管理会计在房地产开发企业中应用探索 　　 摘要:目前,房地产行业整合大幕已经开启,暴利时代宣告结束。面临如此艰难的外部环境和激烈的竞争,房地产开发企业如何立于不败之地并克服苦难、保存实力,脱颖而出? 　　 本人在房地产开发企业先后从事过多年会计与财务管理工作,在实践中不断探索管理会计在房地产开发企业中的应用,并对应用中存在的问题进行了系统总结。笔者认为,房地产企业当前完全可以藉此机会苦练内功,提高项目研判能力和成本控制水平,只有有效整合企业资源、提高项目运营能力和企业管理水平,才能取得高于行业平均水平的利润,才能在日趋激烈的竞争中不断发展壮大。 　　 关键词:管理会计,目标成本,全面预算管理,项目盘点 　　 　　 一、房地产开发企业成本核算特点 　　 一般情况下,房地产开发过程主要分为五个阶段:投资机会选择和决策阶段、开发前期工作阶段、建设施工阶段、租售阶段、售后服务阶段。房地产开发总成本按照开发流程可分为直接成本和间接成本,直接成本包括土地成本、前期工程成本、建安工程成本、市政(基础)工程成本、公共配套设施费五项;间接成本包括销售费用、财务费用和管理费用三项 。 　　 二、房地产开发企业管理会计概述 　　 管理会计的基本目标是服务于企业内部管理,目的在于提高经济效益,以尽可能少的成本消耗获取尽可能多的利润,主要工作是根据企业的经济实力和未来发展方向,对其经营目标和实施方案进行预测决策,编制预算,对经营活动进行全方位、全过程的价值控制,考核评价有关方面的经营业绩,为加强企业内部管理献计献策。具体而言,应包括以下内容: 　　 (一)预测经营前景 　　 根据企业年度目标和经营计划,充分考虑企业资金状况及项目进展情况,选择合理的量化模型,对项目未来的销售速度、成本规模、项目利润水平、现金流量等进行预测,为企业经营决策提供第一手信息。 　　 (二)参与经营决策 　　 根据企业决策目标搜集整理项目周边资料信息,选择科学合理的方法编制出不同的方案,并对这些方案进行分析评价,最终筛选出最优方案。 　　 (三)规划经营目标 　　 在最终方案基础上,将事先确定的有关经济目标根据企业资源合理分解落实到有关预算中,从而有效组织企业人力、智力、财力、物力等相关资源,并为成本控制与业绩考核奠定基础。 　　 (四)全面控制成本 　　 根据各项预算指标制定切实可行的目标成本,并将目标成本分解落实到各个项目、各个部门和个人,通过事前制定目标,事中进行适时控制和跟踪,不断反映差异,不断纠偏,进行调整,达到改进工作,确保经济正常运行。 　　 (五)考核评价业绩 　　 根据公司年初既定的各项预算指标,年末由公司相关部门对各单位、各部门及每个人进行逐级考核责任指标的完成情况,发现成绩,找出不足,从而为绩效考核提供必要的依 　　 三、房地产开发企业管理会计主要工作内容 　　 (一)建立目标成本 　　 笔者认为,公司的成本管理应当以市场需求为导向、以目标成本为纲领、以全面预算管理为基础、以动态分析(项目盘点)为约束机制,建立并落实奖惩制度,使成本管理有章可循、有的放矢,形成良性循环建立目标成本是实行成本管理的第一步。目标成本是企业预先确定的在一定时期内所要实现的成本目标,即希望达到的成本水平、数值或指标。作为成本控制重要依据,目标成本必须是经过企业全体职工辛勤努力才能实现目标的成本,通常应建立在平均先进定额的基础上。因此,制定目标成本时,既要考虑本企业的内部条件,又要考虑企业所处的外部环境。然后采用价值工程及本、量、利分析,以及最佳功能质量成本决策等专门方法,制订项目最佳的目标成本。管理会计在其中发挥的作用是: 　　 1. 完成或参与项目可行性研究。应协同销售部门、策划部门、工程部门、造价部门进行项目的可行性研究,初步论证项目的预期成本和收益。这一阶段的工作直接影响到项目的成败,必须以严肃的态度对待,以科学的方法测算,避免主观性、盲目性和片面性。新项目开源前,应了解地块的基础资料、市政条件、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位、成本费用结算和控制目标及措施、资金及税务环境的影响,写出两份以上的可行性研究报告公司决策层审议。 　　 2. 根据销售部门提供的销售方案测算盈亏临界点(量本利分析),并预测项目盈利能力。在成本预测的基础上,结合其他有关资料,运用定量和定性的方法,选择最优的成本效益方案。 　　 3. 编制目标成本草稿。根据目标利润,结合策划、造价部门提供的项目进度、工程概算编制目标成本草稿。 　　 4. 根据项目目标成本按照项目投资进度编制项目现金流量预算表,根据资金缺口和“四证”(即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证)取得