大连星海湾商用地块项目开发与建筑效益评估报告.doc

大连星海湾商用地块项目开发与建筑效益评估报告 《星海湾商用地块项目》 目 录 综述部分 003 第一部分：市场研查与盈利模式005 1.宏观市场概况 005 2.目前“大连星海湾金融区”土地使用分析布局 068 3.综合套件经济沙盒分析 069 盈利模式的九种表现形式 069 第一种盈利模式：单体公寓 069 第二种盈利模式：单体写字楼080 第三种盈利模式：单体酒店 092 第四种盈利模式：单体商业 110 第五种盈利模式：公寓+酒店122 第六种盈利模式：写字楼+酒店132 第七种盈利模式：写字楼+酒店+公寓146 第八种盈利模式：写字楼+公寓154 第九种盈利模式：主题写字楼+Boutique公寓 ..162 4.资产保值与金融杠杆原则 180 5.一部分结构性结论 183 第二部分：产品形态与设计要求 184 1．2000-2008年房地产市场发展 184 2．星海湾金融区五年性结构性需求 208 3．产品设计与功能性要求 209 4．建筑营销性提升要求 211 5.二部分结构性结论 211 第三部分：建筑行为与微观控制 214 0.土地情况 214 1.经济设计要求规则215 2．城市肌理研究 215 3. 社会公共关系研究 216 4．环境保护信息 216 5．建筑形态沙盒推算 216 6．建筑本体循环利用 221 7．建筑成本与工艺方式 221 8．三部分结构性结论 221 五：最终陈述文件 222 六：报告综合服务区 224 1.目录与关键词索引 224 2.备注说明 224 3. 辅助合同解释文件 225 4. 责任机构与认证 225 5.附件一 227 6.附件二 243 7.附件三 254 综述部分 城市理想-中央区理想建筑 建筑理想与社会之间的理想坐标始终是生活在城市中人们的夙愿，当我们发现并试图深刻理解本案时，我们为我们以往的对城市的肤浅理解与对人文主义的曲解感到惭愧。事实是在长期的从数据中得出的分析并加以推断的方式，所产生的答案往往是对城市生活与生存在城市其中人们生活行为单一与片面的认识。当然我们与众多居住在这个城市中的人们一样期望出现并欣然接受一个可以和谐并提升区域生活形象的建筑或生活。所以更多的时候本次报告中所明确标示出各种影响到建筑与开发行为本身的客观数据将作为“广义经济学的基础”，每个数字将表现2000-2007年间大连地区经济与文化事件对建筑与功能上的要求，它们的存在犹如一面代表客观与理解这个美丽城市的镜子，通过使用国际通用的“量子经济分析理论”，我们试图为您解释并帮助您获得颇具参考价值的数据，同时在另一方面我更倾向与对城市化进程进行提问与解答，最大程度上感知消费者的体温。这个时代赋予了我们机会，我们要为大连城市理想打造时代级人文务实主义作品。作为报告撰写方的大连博思堂机构，期望每个数字与文字的背后是严谨的专业精神和对大连这片土地深深的热爱。再次对甲方大连城市建设集团表示由衷的感谢。 第一部分：市场研查与盈利模式 “2008年亚洲经济将面对严峻的城市化挑战”— [经济学人].The.Economis 宏观市场概况 第一部分 大连市宏观经济发展 大连的地理位置 大连市地处欧亚大陆东岸,中国东北辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望,北倚辽阔的东北平原，大连是东北、华北、华东连接世界各地的海上门户，其特殊地理位置决定了大连城市广阔的成长空间。 大连全境面积12#004699573.85平方公里，其中市区面积2414.96平方公里;人口590万,市区人口253万。全地区海岸线长1906公里，占辽宁省海岸线总长度的73%，其中陆地海岸线1288公里，海岛岸线618公里。大连港与世界上140多个国家和地区建立了贸易关系和航运，是欧亚“陆桥 ”运输理想中转港。 被中央电视台评为“市民满意奖” 北方的“香港” 获得国家建设部“人居环境奖” 联合国环境署评选为最适合人居全球环境500佳城市 大连政府全力打造“文化大连” 大连宏观经济分析： 大连人口分布状况： 西 岗 区—— 面积　26平方千米，人口 32万 中 山 区—— 面积　43平方千米，人口 36万 沙河口区—— 面积　49平方千米，人口 63万 甘井子区—— 面积 491平方千米，人口 59万 旅顺口区—— 面积 506平方千米，人口 21万 金 州 区—— 面积1390平方千米，人口 68万 瓦房店市—— 面积3791平方千米，人口102万 普兰店市—— 面积2923平方千米，人口 82万 庄 河 市—— 面积3900平方千米，人口 90万 长 海 县—— 面积 119平方千米，人口　9万 现代服务业发展已经成为我国中心城市拉动经济快速增长的巨大动力，是显示现代化建