2012年山东威海房地产市场研究报告.docVIP

目标市场（评估）报告 一、评估 土地市场 【威海土地市场】 范围：威海四区——环翠区、高区、经区、工业新区 数据来源：国土资源局 供应量指国土局出让的土地 成交量指国土局成交的土地 （一）市场综述 2005-2010 年市区房地产开发投资年均增长 34％；房地产业投资在市区 GDP中的比重稳定在 10％以上。不但改善了城市居住条件，提高了城市环境质量同时还促进了对外开放和经济社会发展，成为新的经济增长点，对经济的贡献率不断提高。 威海房地产业投资增长率从 2008 年到达顶点后，开始逐渐减小，尽管投资绝对总量在持续增加，但是可以看出，增长速度开始放缓，房地产投资更加理性和企稳。 2011年威海土地市场延续了09年、10年的市场概况，共成交土地99块，季度均20块以上，处于均衡走势，第三季度（7-9月）土地成交量最大，第四季度房地产市场调控，但威海土地市场未受明显影响。成交土地主要集中在环翠区、经区。 （二）供应分析 1.供应量 2009年住宅用地供应346万㎡，2010年增至435万㎡，增长26%；2011年住宅用地供应521.34万㎡，相对于2010年增长19.7%。 2010 年威海市共成交商住用地 43 宗，成交面积 3322 亩，成交均价为 100.46 万元/亩。 2011年第一季度土地供应27块，面积152.63万㎡；第二季度供应33块，供应面积163.19万㎡；第三季度天地供应31块，面积76.53万㎡；第四季度供应46块，面积175.8万㎡。 2.供应结构 2011年威海市供应居住用地91块，供应面积521.34㎡，相对于2010年大幅增加，超额完成年度供地计划，预计在未来一年中不会有大量土地集中推出；商业用地供应40块，供应面积99万㎡，占年度总供应量16%。 3.区域供应 2011年，区域供应最大为环翠区，供应面积222万㎡，供应数量40块；其次为经区和高区供应面积基本相同，经区土地供应40块，170.6万㎡，高区供应27块，169.8万㎡；工业新区土地供应最少，仅10块，42.36万㎡。 （三）成交分析 1.成交量 2011年威海市房地产市场居住与商业土地成交共85幅，成交面积430万㎡；2009年威海市土地市场成交346万㎡，2010年土地成交435万㎡，2011年相对2010年下跌0.96%。 2011年延续了2010年土地市场的余温，成交量相对较好，成交土地22幅，成交总量为116万㎡，第二季度略微放缓，第三季度随着威海房地产销售市场旺季到来，土地市场也集中爆发，成交数量及面积均为年度首位，第四季度因国家调控白热化，开发商销售压力增大，拿地热情骤减，也相对谨慎，本季度无论从成交数量稻面积均为年内末位。 2.成交结构 2011年威海市居住用地58块，成交面积374.6万㎡，占总成交面积的86.9%；商业用地成交27幅，成交面积56.24万㎡，占总成交的13.1%。住宅用地为威海市房地产市场的主流。 3.成交区域分析 2011年，土地成交量最大的区域为环翠区，成交土地51幅，成交面积278.9万㎡；其次为高区成交土地19幅，成交面积137万㎡；经区第三位，成交土地23幅，成交面积98万㎡；工业新区成交土地仅9幅，成交面积18万㎡。 结论： 土地供应和成交均以环翠区和高区为主，环翠区大幅成交地块处于城市外围区域，如张村镇、温泉镇、羊亭镇等，从第四季度土地成交状况来看，2012年，随着政策深入，房地产市场的深度调控，开发商由于资金等问题，拿地态度更加谨慎，拿地压力较大，土地市场进入了冬眠期。 4.土地成交价格分析 （1）威海市各区土地成交价格分析 环翠区： 2007 年-2009 年，土地均价一直高于市区均价，在各区中基本处于领先地位，2010 年均价低于市场均价 高区： 距离城市核心较近，但是存在一定的交通和区域面积局限性，不属于城市未来发展的主方向，土地均价走势不平稳，区内价格相差较大 经区： 属于城市未来发展的主方向，土地价格走势比较平稳，但是均价一直低于市区平均水平，未来发展空间较大。 结论： 从各区土地均价的近几年走势可以看出，各区土地均价正在明显的接近随着市区的进一步扩大，区域土地价格差异化越来越小。 （2）威海市各区成交土地楼面地价分析 数据来源：威海市国土资源局 走势基本与土地成交均价走势相同。成交土地楼面地价随着出让位置越来越郊区化而逐渐降低，各区成交土地楼面地价差距越来越小， 小结 ：综上分析可以看出，近几年，