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商业地产市场调查研究的内容 商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢 利模式的不确定性，更需要在开发前期进行市场调查和研究,以期对 项目进行正确定位。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定 位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。 商业地产前期调研要考察的主要有经济环境的分析和研究、区域城市 结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查 与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消 费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面 内容，希望和大家一起探讨 一、 经济环境的分析和生活结构研究 开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地 产项目，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分 重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。 ◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消 费水平等 ◆GDP发展状况及产业结构情况 ◆全社会消费品零售总额 ◆全市商业增加值 ◆城乡居民的人均可支配收入 ◆城乡居民储蓄存款余额 通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，基 本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和 政府工作报告获得。 二、 区域城市结构调查与城市发展规划调查 所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业 区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市 场商机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密 集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商 业的经营氛围。以上只是其中的一方面，还包括： ◆公共设施状况 ◆交通体系状况 ◆道路状况、通行量 ◆城市性质与功能特点 ◆各项城市的机能 ◆城市规划 通过对区域内实际生活的空间，包括中心地带及周围区域城市结构机 能的调查，了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的 现状以及将来的发展规划。例如，交通网的开发计划，交通网密布的 地方往往是人口容易集中或流量特别大的地方，所以在调查时对于交 通路线及来往的车辆、班次、载客量等均作为调查的要素；城市发展 规划对商业将来的发展非常关键，诸如大型社区的发展计划以及商业 区建设计划将直接对项目的规划以及未来的经营产生重要影响。 三、 商业发展规划和政策研究 每一个城市发展都有发展的规划，商业布局和规划也是城市机能完善 的标志， 为增强城市商业网点规划管理的科学性、权威性，扩大 规划工作覆盖面，国家加强了对商业网点的建设规划和监管 例如，北京市商业委员会关于商业网点的规划不仅考虑目前商业布局 特点，而且结合城市发展对限制地区的限制项目都有明确的规定：特 别鼓励在四环路周边发展大型专业市场、批发市场和新型零售业为主 的商业圈；新发展的居住区，10-15万人要规划建设一个地区级商业 中心；地区级商业中心1公里以外的居民区，原则上居住人口1-3万 应有一个综合性的社区商业中心。这些都是结合城市发展实际情况提 出具体的建设性要求。 四、 区域零售业结构的市场调查与分析 如果说前面所要调查的内容主要是宏观经济形势、政策等方面的研 究，那么区域零售业结构则是区域零售业实际情况的调查，在通常意 义上是我们常讲的商业普查。它不仅反映区域内零售业经济活动的指 标和商业特征，而且其综合反映的各项指标和内容为项目的市场定 位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析。 ◆地区间的销售动向 ◆业种别的销售动向 ◆商业地区间的竞争状况 ◆大型主力店的动向 以上内容的取得必须通过商业普查，对区域内 经营商户从经营内容、商铺面积、租金、员工数量、营业额、经营状 况、存在的问题、发展和经营动向等进行调查，通过反映的一般性的 问题，分析能否得出普遍性的结论。 五、典型性调查与研究 对大型商业区进行市场定位和商业功能建议，在初步的市场定位和业 态规划基础上，除通过哈夫模型和损益计划等经济效益分析方法进行 预测和评估以外，对城市所在地同类型业态收益状况进行调查和了解 也非常关键。对大型商业区的规划，可以选择本区域百货商场、超市、 专业市场、餐饮、娱乐等主要从规模、提供的产品或服务、客流量、 交通来源等几个方面来分析现状及结构特点，以便做竞争分析，对以 上典型业态要分析每种设计业态的收益状况。 六、未来商业地产的供应量分析 在一个区域内做商业地产，必须首先调查该区域未来商业地产的供应 量、业态规划和设计，对许多开发商来讲，以前在开发住宅项目的时 候没有这方面的意识，因为住宅的需求量大，进行市场定位和细