华强安阳中心商务区项目开发策略.doc

华强安阳中心商务区项目开发策略 华强安阳中心商务区项目开发策略 谨呈：华强 集团 [2007]GW-SZ-55 项目概况分析 城市背景与宏观经济状况 安阳商业概况 安阳商业市场竞争分析 项目整体定位 项目规划建议及开发策略 附件 报告结构 项目概况分析 1 项目本体 目标分析 项目思考 项目位于安阳城市南部,偏离城市核心商圈和行政中心区,离核心商圈约10分钟车程,离新政中心约5分钟车程 项目基本资料 占地面积：占地151726.22平方米，使用面积123361.32平方米; 总建筑面积： 123361.32平方米; 容积率:1.0; 土地性质：商业性质; 项目背景 弦歌大道 核心商圈 新 行 政 中 心 轴 ★ 长江大道 5min 10min 地块位于商颂大街大转盘上,现状为净地,周边有安阳师范\安钢御景园\创业家园等 北面有安阳师范和安钢御景园; 东面为创业家园和安彩嘉园等住宅片区; 西南面为农用空地和农民房; 弦歌大道 长江大道 项目背景 项目属性总结：三四线城市\非核心商圈\超大规模\纯商业房地产开发项目 项目属性 地块解析盘点 处于高新开发区,属于城市边缘地带,交通便利度一般 项目周边学校多,处于教育产业基地辐射区域 新区开发,远离核心商圈,项目商业基础条件差 处于高新开发区,周边生活配套欠缺 项目为净地开发,土地平坦 政府对开发区第三产业发展重视，要求本项目尽快动工 3 5 2 3 4 5 政策支持 地势地貌 区域环境 商业潜力 人文资源 区位交通 三四线城市 非核心商圈 大规模 纯商业 作为高新开发区的超大型商业项目，本项目的开发需符合项目各方主要参与者的目标 开发商 市民 政府 加快开发区第三产业发展 提升开发区城市形象 产生聚集效应，吸引投资 形成新的经济增长极 完善开发区的生活配套 减少开发区居住成本 提升开发区居住品质 准确定位,使得商业项目 不会造成资金积压风险 做活整个项目 实现一定的开发利润 证明开发实力,提升品牌 从城市层面，一个陌生区域的大型商业项目的主要参与者包括了开发商、政府和市民三个方面。 目标解析 在盘活商业项目的基础上,快速回笼资金,保证本项目不成为资金负担,影响华强在安阳其他项目的开发 开发区人口不多,而且消费水平不高; 开发区基本是以高新产业和教育基地为主导产业; 本项目要根据安阳市场商业的具体现状作出对应的定位; 公司希望本项目的资金能够快速回笼,因为我们酒店那块的资金回笼周期相对较长,不希望这商业项目积压公司的大量资金; 整体而言，项目可以以一些风情建筑来体现项目的特色; 关于华强的高科技乐园(方特园)和华强电子专业市场,本项目不打算引进; 招商对于本项目十分重要,定位时要充分考虑到招商的可行性; 本项目的招商条件可以很低; 对于本项目的租售,需销售20%左右,保证资金的一个周转顺畅; 本项目的动工会与实际进度相关,不需要过于考虑政府对本项目的预期计划目标; 客户思考 华强牛总语录 客户目标 目标1：准确定位，确保项目成“活”； 目标2：“快进快出”，确保最大化回现； 客户目标梳理及限制条件：在小市场大项目的情况下准确定位，确保项目成功回现； 在实现自我良性循环运作的基础上，打造安阳的经典商业项目,提升华强在安阳的品牌,为华强在安阳的可持续发展奠定基础 限制条件 战略层面 项目思考 最大化回现——如何安排12万平米商业的租售？ 如何实现商业项目与华强的住宅项目的联动？ 策略层面 区域常住人口只有10万;项目远离商业核心区;安阳人在核心商圈习惯消费; 寻找合理的发展方向——如何确保项目的准确定位？ 城市背景与宏观经济状况 2 城市区位 城市交通 城市坐标 城市潜力 中原城市群正在逐渐成为中西部地区新增长极，安阳为中原经济群的边缘城市 1.长三角城市群 2.珠三角城市群 3.京津冀城市群 4.半岛城市群 5.辽中南城市群 6.海峡西岸城市群 7.中原城市群 8.徐州城市群 9.武汉城市群 10.成渝城市群 11.长株潭城市群 12.哈尔滨城市群 13.关中城市群 14.长春城市群 15.合肥城市群 城市区位 20%以上 城市化水平 0.5个/万平方公里以上 城市密度 300人/平方公里以上 人口密度 1000万人以上 5个以上 城市人口 城市数量 国内城市群划分标准 根据2006年《城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告No.4》，在中国15大城市群中，中原城市群位列第七，正在逐渐成为中西部地区最具发展活力的经济隆起带之一。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 14 13 15 中原城市群是以郑州为中心，含洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源共９市在内的城市密集区。 安阳处于中原城市群外围，为经济紧密联结（豫冀晋）城市 陆地交通四通八