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“营改增”前签订有形动产租赁未到期应如何纳税 策的通知》（财税〔2010〕121 号） 规定：对按照房产原值计税的房 产，无论会计上如何核算，房产 原值均应包含地价，包括为取得 土地使用权支付的价款、开发土 地发生的成本费用等。也就是说， 对于企业计缴房产税的房屋原价， 不一定完全依赖于企业账面固定 资产账户对房产价值的核算结果。 房产原值应包含地价，这里的地 价解释为“为取得土地使用权支 付的价款”，租用土地支付的租金， 从本质上讲也属于为取得土地使 用权支付的价款，因此，土地使 用权的价值应为在法律或合同规 定的租赁期限内累计应支付的全 部租金之和应作为地价款计入原 值计征房产税。但财税〔2010〕 121 号文规定：对宗地容积率低于 0.5 的，应当按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计 入房产原值的地价。你公司占地 10000 平方米。该宗土地上房屋建 筑面积 3000 平方米，通过计算可 知该宗地容积率为 0.3。你公司土 地折合单价为每平方米为 500 元 （500000×10÷10000），计算应计 入房产原值的地价＝应税房产建 筑面积 ×2× 土地单价＝ 3000 平 方米 ×2×500 元 / 平方米＝ 300 （万元）。你公司按会计制度确认 的房产原值为 500 万元，由此计 算应确认房产税计税原值为 7800 万元。 曹伟成 23TAX PAYING 2016年６月号 月刊 纳税·精解纳税理论 指导纳税实践 “营改增”前签订有形动产 租赁未到期应如何纳税 问：公司为提供有形动产租赁的纳税人，在“营改增” 实施前与客户签订的租赁合同还未执行到期。请问，未 执行到期的有形动产租赁在“营改增”之后，是缴纳增值税 还是营业税？ 韵海集团　陈彬彬 答：根据《关于将铁路运输 和邮政业纳入营业税改征增 值税试点的通知》（财税〔2013〕 106 号）附件 2《营业税改征增值 税试点有关事项的规定》的规定， 试点纳税人在本地区试点实施之 日前签订的尚未执行完毕的租赁 合同，在合同到期日之前继续按 照现行营业税政策规定缴纳营业 税。据此，8月 1日“营改增”在 全国试点后，从事有形动产经营 性租赁的纳税人所取得的销售额， 并非一律缴纳增值税，而应按取 得的销售额所对应的租赁合同签 订的时间予以区分。即在 8 月 1 日之前签订的未到期租赁合同， 属于试点前发生的业务，仍按 5％ 缴纳营业税，直至该租赁合同执 行完毕。只有依据 8 月 1 日以后 签订的租赁合同取得销售额，才 缴纳增值税。小规模纳税人或一 般纳税人采用简易计税方法计税 时，则是以销售额乘以征收率 3％ 的积为应纳税额 ；以及试点纳税 人中的一般纳税人，以该地区试 点实施之日前购进或者自制的有 形动产为标的物提供的经营租赁 服务，试点期间同样可以选择按 照简易计税方法计算缴纳增值税， 即以销售额乘以征收率 3％的积 为应纳税额。由此可见，签订租 赁合同的时间（8 月 1 日前或后） 将在相当一段时间（合同履约期） 内，影响纳税人的税负水平。作 为从事有形动产经营性租赁的纳 税人，可根据已发布的“营改增” 政策，结合企业自身的具体情况， 选择对企业最有利的方法进行税 务安排。 陈朝晖