通用·国际社区营销策略报告.doc

通用·国际社区营销策略报告 长沙通用地产 通用·国际社区营销策略报告 精英生活哲学 29900990.13 报告框架 Chapter 1 项目解析 Chapter 2 宏观市场分析 Chapter 3 项目定位 Chapter 4 项目营销策略 项目指标 地段 配套 产品 政策环境 宏观市场 发展模式 属性定位 客户定位 形象定位 策略总纲 推售策略 活动策略 媒体策略 项目解析1 核心城区少有的区域运营级综合体大盘物业 物业性质 总体 规模 自身配套 交通条件 市场地位 产品方向 城市运营型 2#9900990#9900990万m2左右 多重商业形式组合，承担大量社会配套 远离核心城区，但交通主干均有通达 外向吸引力极强，辐射整个城市 主力针对城市主流人群 城市指标型 1#9900990#9900990万m2左右 依托城市级商业中心，部分社会配套 近城区，具备基本的城市交通资源 作为区域形象、口碑产品、价值标杆存在 主力产品针对城市某一、二类人群，产品跨度不大 城市化型 5#9900990万m2以下 独立+街铺商业，倚重外部配套 交通资源成为核心价值点，完全依赖城市交通 解决居民各种类型的住房需求 主力产品针对某一类人群 5#9900990万平米以上物业性质 项目经济指标： 项目占地：29#9900990余亩 总 建 面：约68万平米 一期建面：约2#9900990万平米 商业面积：约8万平米 从项目经济指标来看，本项目属城市指标型综合体大盘物业。 项目解析2 天心区二环内，位于城市发展主脉，地段位置突出 长沙城市规划“北拓、南迁、西移、东进”，城市快速扩容； 长沙空间结构为“一主、两次、四组团”，“一主”即市中心板块； 项目处于中心板块，距离五一商圈车程仅15分钟左右，地理位置突出。。 市府西移 省府南迁 新河三角洲崛起 体育新城 东：体育新城的建设 南：省府南迁，大量土地供应 西：市府西移，岳麓资源、人文并举 北：新河三角洲崛起 本案 长沙城市空间结构为：“一主、两次、四组团”，即以市中心为主，河西新城、星马新城为次，高星、捞霞、含浦、暮云四组团为辅，两级生态圈、两条生长轴发展。 项目解析3 学府氛围，居住氛围浓郁，城市面貌良好 项目四至： 北临赤岭路及长沙理工大学 南临华盛家园及长沙市开关厂职工住宅区 东临水泵厂旧改项目 西临白沙花园 周边环境： 周边存在大量居家社区，居住氛围浓厚，处于城市更新阶段； 相邻长沙理工大学，学府氛围浓郁； 外部无明显的环境资源。 长沙理工大学 项目解析4 交通及生活配套成熟完善，地铁物业，发展潜力极强 生活配套：项目周边生活配套完善成熟。 超市卖场：步步高、新一佳、芙蓉家具广场、兴万家生活购物中心 医疗配套：省第二人民医院、宏达医院等 教育配套：芙蓉路学校、赤岭路小学、长沙理工大学、星城艺术学校 金色大道站 交通配套：项目周边交通发达，五一商圈仅15分钟车程，且公共交通也比较发达。尤其是地铁一号线金色大道站，距项目仅35#9900990M，直接拉近了项目与长沙中心区域的距离。 项目解析5 项目产品分析：产品线丰富，功能型产品和舒适型产品均衡 地块1住宅户型配比表 分类 户型 套型建面 总建筑面积 比例 户数 功能型产品 一房二厅 6#9900990-7#9900990 16797.6 6.4% 55.4% 24#9900990 二房二厅 85-95 87851.4 33.6% 9#9900990#9900990 三房二卫 1#9900990#9900990-14#9900990236.9 15.4% 39#9900990 舒适型产品 三房二卫 125-13#9900990 64162.65 24.5% 44.6% 497 四房 14#9900990-16#9900990 35632.88 13.6% 232 四房以上 2#9900990#9900990-22#9900990 12855 4.9% 6#9900990 复式 2#9900990#9900990-215 4152.59 1.6% 21 合计 合计 　 261689.1#9900990#9900990.#9900990% 1#9900990#9900990.#9900990% 234#9900990 一期产品线丰富，功能型产品和舒适型产品分别占55.4%、44.6%，比例均衡。其中功能型产品以二房及小三房为主，一房为辅；舒适型产品大三房及四房占主力。 项目解析5 项目产品分析：区别市场供应产品，属于主流优化型产品 规划理念： “湾岛栖居”的设计概念，36#9900990度景观视野 户型设计：对于较大户型，着重打造