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2008重庆万达国际财智中心营销推广策略及执行报告 北京思源兴业房地产经纪有限公司 2010年3月 项目研究 市场研究 客户研究 项目定位 产品建议 营销策略 经济测算 关系图 项目研究 市场研究 汇报目录 客户研究 项目定位 产品建议 营销与测算 全篇总结 项目研究 地理位置 交通条件 规划指标 项目现状 周边资源 未来发展 小 结 区域及地块位置 北京西部、六环外、潭柘寺镇 潭柘寺 本案 潭 王 路 项目研究 地理位置 交通条件 规划指标 项目现状 周边资源 未来发展 小 结 道路及公共交通 西六环、108国道、阜石路、莲石路、公交931 项目研究 地理位置 交通条件 规划指标 项目现状 周边资源 未来发展 小 结 规划指标分析 规划条件 总占地面积 29620㎡ 规划建筑面积 23696㎡ 容积率 ≤03.8 代征地面积 无 建筑高度 ≤12米 备注：以上数据为估算值 从规划指标来看，本案体量小，产品类型受限； 项目研究 地理位置 交通条件 规划指标 项目现状 周边资源 未来发展 小 结 周边状况 1 地上现状 2 潭柘中学 3 潭柘消防中队 4 通往潭柘寺主要干道 5 八奇洞 6 果树林 地块周边缺少生活配套，自然景观资源丰富。 项目研究 地理位置 交通条件 规划指标 项目现状 周边资源 未来发展 小 结 内部状况 1 地块最北面为至高点； 西侧坡地为大片四季果树林，地块 中心位置相对较低。 高 低 已有的45亩占地 后期预留20亩地 地块现有四合院 地块现有出入口 项目研究 地理位置 交通条件 规划指标 项目现状 周边资源 未来发展 小 结 周边资源 潭柘寺、戒台寺、西峰寺、八奇洞 项目研究 地理位置 交通条件 规划指标 项目现状 周边资源 未来发展 小 结 未来区域及交通发展 区域发展前景利好，108国道改建工程，将缩短本案与城市之间的距离。 项目研究 地理位置 交通条件 规划指标 项目现状 周边资源 未来发展 小 结 项目研究结论 特性一：项目周边自然景观资源丰富，宗教价值极高，缺少生活配套； 特性二：未来交通规划将缩短本案与城市的距离，目前交通距离较远； 特性三：结合本案地形特征与规划条件考虑，本案产品类型受限。 项目研究 地理位置 交通条件 规划指标 项目现状 周边资源 未来发展 小 结 市场研究 整体市场 借鉴市场 小 结 政策梳理 2009年12月至今，国家相继出台一系列调控政策，旨在稳定市场，控制房价。 市场研究 整体市场 借鉴市场 结 论 时 间 相 关 政 策 2009-12-67 中央经济工作会议，将“保增长、调结构、深化经济体制改革”列入2010年主要任务。 2009-12-9 国务院常务会议明确取消二手房营业税优惠政策。 2009-12-14 国务院常务会议上，出台“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”等4条举措，称为“国4条”。 2009-12-23 财政部与国家税务总局出台二手房营业税征收细则。 2009-12-24 国土局再出重拳，挂牌督办9省18宗房地产开发闲置土地。 2010-1-5 住建部：继续加强楼市调控 抑制房价过快上涨。 2010-1-10 国务院：关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国11条）。 2010-1-18 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2010-2-4 北京市基准地价上调听证，预计部分基准地价上调至1.7~2倍。 2010-2-21 北京市住房和城乡建设委员会办公室印发了关于“增加住房建设用地供应以及切实增加中低价位、中小套型普通商品住房供应等”的“京版十一条” 2010-2-25 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2010-3-10 国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，被称为“国19条”。 2009年5月——2009年12月，别墅市场成交面积呈现井喷，需求旺盛，随着2010年到来，市场待售总量减少，成交面积回落。 市场表现——成交分析 从价格走势来看，呈现平稳上扬的趋势。 市场研究 整体市场 借鉴市场 结 论 小结 启示 政策对于别墅市场影响较小。 1、政策梳理：2010年，国家或将出台更加有针对性的调控政策； 2、市场走势：成交体量略有回落，价格平稳上扬。 市场研究 整体市场 借鉴市场 结 论 因本项目所在区域项目稀少和特殊的地理位置，因此选择其他区域项目进行参考 借鉴区域选择原则 原则