PPT秦皇岛南戴河蓝色海岸二期国际海景寓城策划方案页.ppt

内 * 销售总策略 五、环境景观差异化 区域内的各个项目所依靠和宣传的点都是海景为主,这种外部景观的卖点重叠，不是产品本身的优势，我们需要在产品的园区景观狠下工夫，追求与竞争物业的差异化，增加产品品质与现代感，使产品的优势凸现。 具体建议： 1、因为本项目规模巨大，开发周期相应较长，产品的形态也非常丰富，因此销售策略必须要根据每个阶段的主推方向来具体制定。另外结合旅游淡旺季，比较适合于采用脉冲式销售节奏。 2、但是，无论采用哪种销售策略都必须首先要建立整个项目的市场形象。只有树立起项目的高端形象，后期推起来才能事半功倍。 3、本项目产品形态丰富，产品线长，客群分散，因此要尽可能的扩大客户群。满足不同层次客户的需求。异地的推广尤为重要。要在北京、天津、唐山、东北沈阳、大连等地进行异地推广。 内 * 销售策略 4、本地推广主要是面向旅游旺季来到北戴河、南戴河、秦皇岛其它旅游景点的游客。 5、本项目的销售需要和南戴河管委会、、秦皇岛旅游局、旅行社、联合来推广。是一个大销售的概念。 6、北戴河的影响力对本项目是一个非常好的因素，要挖掘北戴河的客户资源，针对政府职能机关、大型国企集团进行大客户攻关。 7、休闲度假公寓主推滨海第二居所休闲度假生活，投资为辅。 8、滨海养老公寓主推移民海岸线，享受滨海养老生活。 9、空中观海别墅主推企业会所，私人岛屿，无敌海景。 根据每一种产品形态的不同，诉求点也不同。要暗合客户的购买心理。 内 * 销售主张 销售主张的核心： 我们经过对本项目研究认为，作为一家专业的房地产全案代理公司，如果只是着眼于项目本身的几十万平米的销售是远远不够的，我们应该和开发商站在开发商企业整体品牌运作的角度，站在区域市场和经济整体发展的前瞻角度,在销售与策划中紧紧把项目的不同产品类型的组团开发衔接，这才是整个项目成功的关键。这种有效衔接的核心是产品提升的过程，其主要表现在： 品牌定位的提升 销售价格的提升 消费人群的提升 产品品质的提升 文化内涵的提升 内 * 销售主张 1、品牌定位提升：通过产品品牌的打造提升开发商企业品牌的提升。 2、销售价格的提升 ：由项目休闲度假产品和养老产品的中价位入市向本项目的高价位的过渡，价格的提升和过渡是整个项目成功的关键核心。 3、消费人群定位的提升：由大规模开发单一度假产品所吸引的消费人群的阶层定位转向高收入的人群及财富享受阶层定位，并有效扩大消费人群层面，直至全国，吸引崇尚健康与环境的二次置业的中高档消费群体. 4、产品品质的提升：产品品质的提升才能做到价格的提升、品牌的提升、消费群体的提升。 5、文化内涵的提升：项目海洋文化定位的打造，是有效成本内提高产品外在品质的捷径。 采用样板区而非单一样板间的形式表现项目的优越品质，实现全过程、全方位的销售 内 * 销售周期和阶段划分 建议05年上半年完成项目的整体规划，05年下半年开始销售的筹备工作和市场预热，06年4月正式入市（因旅游旺季较短，如入市过于推迟，将会影响到整个的销售节奏）。前期的规划和销售准备工作应尽可能的细一些、充分一些。整个销售周期为3年左右，2008年年底以前全部销售完毕。如同所示 空中别墅销售 规划及销售准备 休闲度假公寓销售 滨海养老公寓销售 2006.4 2007.4 2008.4 2008.12 2005.4 2005.10 内 * 销售周期和阶段划分 产品类别 内部认购预热期2006.4月以前 公开期1 2006.4——6 强销期1 2006.7——10 持续期1 06.11——07.3 小计 休闲度假公寓 5％ 1.3万平米 10％ 2.6万平米 35％ 9.3万平米 5％ 1.3万平米 55% 14.5万平米 滨海养老公寓 2％ 0.3万平米 5％ 0.8万平米 15％ 2.4万平米 3％ 0.5万平米 25% 4万平米 一期（2005年7月——2007年3月） 1、2005年下半年——2006年3月，进行销售筹备内部预热期。完成5％的休闲度假公寓，2％滨海养老公寓的认购任务。 2、2006年4月正式入市，进行公开销售。4——6月完成休闲度假公寓10％，养老公寓5％的销售任务。 3、2006年7——10月强销期，完成休闲度假公寓35％，养老公寓15％的销售任务。 4、2006年11月——07年3月持续销售期，完成休闲度假公寓5％，滨海公寓3％的任务。 5、一期实现休闲度假公寓14.5万平米，养老公寓4万平米，共18.5万平米销售任务。 内 * 销售周期和阶段划分 二期（2007年4月——2008年3月） 产品类别 公开期2 2007.4——6 强销期2 2007.7——10 持续期2 07.11——08.3 小计 休闲度假公寓 10％ 2.7万平米 20％ 5.3万平米 5％ 1.3万平米 35% 9.3万