上海房地产市场租售篇.docVIP

四、租售行情（优质类办公楼） 1、历年租金走势 注:上图数据来源上海市房地产交易中心 说明： 1） 上海的办公楼租金价格自1995年达到历史最高点434元/平方米*月后，呈现下跌趋势，持续下跌时间长达5年之久。直到2000年，办公楼租金开始止跌，进入盘整阶段。 2） 1999年以来，上海的办公楼价格指数一直维持窄幅震荡。而从近期上海办公楼市场的供求来看，租金价格的上扬趋势已较明显。2002年6月上海办公楼价格指数较去年同期上升4.9％。从价格走势上看，办公楼市场已经进入新一轮的上升期。 2、各地区办公楼售价比较 说明： 从上海各个办公区的销售价格可以看出，目前售价最高的办公楼个案出现在浦东，为中银大厦：5500美元/M2。 各区域中明显低于全市优质办公楼平均售价2325美元/M2的区域有徐家汇和闸北新客站地区，设施老旧、办公氛围不足是这两个区域售价较低的主要原因。 而浦东陆家嘴、长宁虹桥、静安南京西路、黄浦人民广场地区的平均售价则接近于2325美元/M2的平均值，售价大多在2000——2800美元/M2之间。其中南京西路的办公楼个案主要以出租为主，高品质办公楼“只租不卖”导致区域总体售价一般。 淮海中路办公楼的平均售价是目前上海市场上最高的，其个案价格在2400——2800美元/M2之间，较突出的个案有瑞安广场：4000美元/M2。 附：上海各区域优质写字楼租售价格行情表 区 位 平均租金 (美元/M2*天) 租金范围 (美元/M2*天) 售价范围 (美元/M2) 物业管理费（美元/M2*月） 淮海 中路 0.68 0.3——1.1 2400——4000 3—3.6 南京 西路 0.69 0.35——1.0 1600——2500 2.8—3.8 人民 广场 0.52 0.3——0.7 1200——2800 1.5—3.8 徐家汇 0.45 0.25——0.65 1600——2200 2.0—3.35 小陆 家嘴 0.74 0.35——1.5 1350——5500 2.5—5.0 虹桥开发区 0.52 0.25——1.2 1400——3200 2.2—4.5 新客站 0.30 0.22——0.38 最高1900 2.0—2.1 全市平均值 0.63 / 2325 / 注:上表数据来源上海市房地产交易中心 五、租户及买家特征 1、租户行业特征 上海写字楼租户面积按行业分类比例 注:上图数据来源上海市房地产交易中心 说明： 1）按租户的行业分类，批发零售贸易餐饮业、技术咨询服务业租户比例较2000年大幅度下降，分别由2000年的31.5%、22.2%下降至13.92%、11.83%，而金融保险业、房地产业租户比例明显上升，分别由2000年的8.3%、2.1%上升至19.56%、5.24%。 2）2001年各行业租户比重排名，由高到低依次为金融保险业（19.56%）、批发零售贸易餐饮业（13.92%）、技术咨询服务业（11.83%）、工业（9.33%）、通信业（7.42%）、交通运输仓储及邮电业（6.08%）、房地产业（5.24%）、建筑业（0.8%）。 3）按照租金承受力分类，欧美地区和商业、技术咨询服务业的承租力最高，成为了上海市甲级写字楼的主力消费军。 2、租户企业类型 说明： 按承租方登记注册类型分类，内资企业承租的办公楼面积最高，占到44.4%，比2000年提高3%，其次依次是港澳台、欧洲、美国、东南亚、日本地区,个体经营的租户比例仅为0.9%。 六、去化行情 1、总体去化行情 单位：万平方米 历年办公用房空置面积表 年 份 1996 1997 1998 1999 2000 2001 空置 面积 45.99 117.84 188.8 174.2 190.84 163.52 注:上表数据来源上海市房地产交易中心 说明： 1） 办公楼的空置面积，在1996到1999年呈现持续增加趋势，但自1999年以来这种情况有所改观，1999、2001年的空置率分别呈负增长。 2）从2002年上半年的情况看，办公楼市场的吸纳力有进一步放大的趋势，供过于求的局面已发生根本性改变。 3）甲级写字楼市场进一步看好，目前上海甲级写字楼供应量达288万平方米，截至2002年6月底，空置面积为39.3万平方米，空置率为12.6％。 2、分区去化行情 单位：% 近期各区域办公用出租率 年 份 小陆家嘴 虹桥 淮海路 南京西路 徐家汇 黄浦区 入驻率 87.8% 82% 96.2% 91% 83% 82% 说明： 近期上海各主要办公区的出租率普遍都在80%以上，其中淮海路、南京西路和小陆家嘴地区的办公楼市场显得由为火暴，出租率达到90%左右。 小陆家嘴地区，写字楼平均入驻