东方海外业务篇1.docVIP

营销总精神 房产业界新地标，都市贵族新天地 (1) 利用东方海外在上海房产领域高档楼盘经典品牌形象，创造更高附加价值。 (2) 抓住本地块特定的稀有地段，延续东方海外品牌，并打造成地标性产品。以 期吸引更多购房者的关注。 (3) 利用地区性的Blueblood人文环境，塑造新的区域热点。 (4) 高起点高标准的打造新人文居住环境，引导都市贵族的回归，从而创造产品 价值和优秀业绩。 营销切入点 1、发展商品牌 2、高贵地段 3、便捷的交通标准 4、学区优势 5、未来的国际生活远景 6、国际建筑设计团队 7、国际装修配置 8、国际休闲会所 9、国际管家服务 10、历史人文主题 营销主题 立体销售： 境内外全面销售，上海、香港、台湾三地同步预定发售，变等待境外客户为主动出击，并充分利用网络连接，最大限度的面向高端客源。 立体宣传： 从针对境外客户的境外报刊、针对高端客户的杂志宣传、针对高档娱乐购物场所的DM宣传、产品演示会、飞机上的航空杂志、高档宾馆的DM宣传、以及高架通路附近的高炮、以及新鲜的网络广告、常用的报纸广告，我们努力以最大限度的立体宣传来捕捉客户的眼球，促进销售。 ?平开高走： 在市场竞争中抢到第一的跑道，用合理的性价比来吸引客户抢购风潮，力争在起点就胜人一筹，同时在这一基础上，高走创造利润和升值现象，利用大多数客户的盲从心理完成销售目标和利润目标。 创造人文： 利用地区原有的人文基础和居住口碑，创造新的居家人文，在高档客户心目中形成居住在本案就是有地位有身份的概念。可以适当根据市场情况挑选客户，选择真正有身份有地位的绅士人士做为本案的客户，相信成功做到这点对销售和产品的口碑的好处是不可估量的。 现场包装建议 售楼处配置要求： 面积： 1F：450~500平方米； 2F：2套样板房（最好带景观阳台，另：如果样板房设置在样板小区则售楼处可不考虑它的配置） 建议售楼处选择理由如下： （1） 茂名南路做为主要出入动线，和延安路高架入口也吻合，方便客户的出入。 （2） 茂名南路的商业也将为本案的客户来源提供了可靠的保证。 （3） 茂名南路晚间的餐饮、娱乐也延长了本案的日销售时间，也从另一侧面提增加了来人量 （4） 这个位置靠近未来的小区主要出入口，通过前期的改造和样板小区的完成，使客户来看房的同时可以直观的感受未来的居家环境，对销售有非常直接的促进效果。 （5） 这个位置正好是一期两栋建筑之间，这样也方便以后带客户看房。 引导动线建议 配合上述的售楼处选择，本案的引导动线也很明确。如下： 在最外层的延安高架系统的茂名南路入口处设置大型户外看板，符合客户在高架上的视野为佳。 其次，在主要的出入干道的茂名南路上在开盘之初设置刀旗横幅引导。 公开后视销售情况考虑在主要分歧路口设置中型看板或者沿茂名南路设置灯箱广告。 适当在淮海中路做一定户外广告延伸，扩大客户来源。 在本案自身主要是对围墙进行粉刷，配合主题宣传广告，并在售楼处附近设 置大型精神堡垒或者工地主看板，直接引导客户进入售楼处。 作为另一干道的瑞金一路，适当做些灯箱或者看板即可。 样板小区 鉴于目前市场竞争个案较多，本案又正好处于市中心住宅板块之中，竞争激烈，为减轻期房的抗性，使客户直观的见到本案的景观优势。故建议选择本案未来的现场售楼处附近相对应园区主景点和小区主要出入口，兴建样板小区。 (1) 使客户直观的感受本案未来的交房标准及客户自身的居家感受。 (2) 进一步凸显本案的景观优势。 (3) 通过样板小区的建设折射发展商实力，使客户安心放心，降低及释放客户对期房的抗性和风险性。 一期营销方案 （1）定价策略 平面价差： 总平面价差：根据小区位置和景观差异控制在5%。 单体平面价差：根据朝向和景观控制在3%-5%。 立面价差： 根据楼层差异控制在14%（16F）-18%（20F）。 （2）营销方案 酝酿期 日期 2004年03月—2004年6月 媒体安排 1.户外POP 2.房展会3.软广告4.NP 5.高档场所展示点 6.海外售楼处 7.现场围墙8.海报 9.DM 主媒体 1.户外POP ：延安西路高架道路以及淮海中路重要路口设置。 2.房展会：参加上海市大型房展会。 3.软广告：通过新闻形式炒作、造势。 4.NP：形象广告，主打公司品牌。 5.周边高档场所（如高级私人CLUB，高级酒吧，莲卡佛等）的长期展示点 6.海外售楼处，利用东方海外的香港优势，在香港包括台湾开设海外售楼处，增进客户通路。也是我们的产品走出上海本地销售模式的一种突破。 SP活动 1.房展会 时间：2004年3月和5月。 目的：把整体项目面向上海市客户，宣传东方海外品牌和本案优势。 方式：