关于盛世华庭项目深入调查、策划工作的报告.docVIP

关于永清·新界（暂定名）项目 深入调查、策划工作的报告 零度地产顾问（武汉）有限公司 2004年9月13日  目 录 第一章 永清新界商业裙楼的思考 3 一、当前裙楼物业存在的两大问题 3 二、裙楼的主题定位需要考虑的问题 7 三、区域总述 7 四、区域商业分布与业态特征 8 五、区域主干道商业分析 9 六、区域商铺特点剖析 15 七、区域商铺对本项目启发与建议 16 八、本案定位阐释： 17 九、规划分区： 17 十、商业面积的确定 18 十一、商铺建筑形态的建议 18 十二、商铺价格的定位 21 十三、销售建议 21 第二章 住宅部分深度市场调查及规划相关建议 22 第一节 片区房地产市场分析 22 第二节 片区潜在竞争项目 28 第三节 汉口区域典型楼盘分析 29 第四节 住宅部分相关建议 40 第五节 住宅部分销售价格相关建议 47  第一章 永清新界商业裙楼的思考 一、当前裙楼物业存在的两大问题 1、缺乏策划，与住宅的销售脱节。目前，武汉市商业裙楼往往是在住宅部分销售后或销售过程中，再进行策划推广，形成住宅和裙楼在策划销售上的脱节和滞后，既影响了裙楼自身的销售，也影响了住宅的销售。 2、空置率高，供求很不平衡。主要原因是部分发展商运作项目的时候比较盲目，很多发展商从“人有我有”和高回报的角度出发，缺乏商业物业运作的经验，对周边商业环境考虑不足，往往是项目做出来了再去找市场，而不是有针对性地设计商铺的规模、大小、用途等，一段时间凡住宅必有商业裙楼，导致商业裙楼大量出现，商业裙楼高空置率成为困扰发展商一个大难题。  附：武汉市裙楼商铺销售情况表 楼盘名称 半岛豪庭 九运京汉名都 翡翠星空 安顺佳园 花好月圆 天骄国际 地 址 京汉大道 京汉大道与麟趾路交汇处 江岸汉口京汉大道与球场横路交汇处 中山大道48号桥口公园对面 ? 硚口解放大道与宝丰一路交汇处 开发商 德宏房地产有限公司 湖北博生房地产有限公司 武汉高华房地产开发公司 湖北创世纪置业有限公司? 湖北润海商发联合置业有限公司 均3500元/M2 3500元/M2 元/M2 元/M2 3100元/M2 元/M2 商铺面积 3600M2 3600M2 2000M2 6000M2左右 1800M2 1100M2 销售价格 未定 1层1.2万二层6千三层4千 1层1.9万 1-2层1万 1层1-3万 2层8000 1层1.6万 2层4600 1层1-1.8万 楼 层 3层 3层 1层—2层 2层 2层 1层 层 高 1层5.6米 2-3层4.5米 1层5.6米 2-3层4.5米 临街面单独1层7米 1层5.9米 2层5.9米 1层4.8米 2层4.2米 1层5.4米 背街面1层+2层4.9+3.5米 面积划分大小 整体销售 每层销售（1200M2） 170—1000M2 40-150M2 300-900M2 17-200 M2 二层部分解决办法 二个公共楼梯 二个公共楼梯 每户自己做楼梯解决 通过公共走道和公共楼梯 一个公共楼梯 无 实际销售情况 销售一年有余 未售 销售一个月 未售 已售1830M2 未销售 销售二个月 未售 已销售40% 底商经营情况 无 无 无 机电五金市场 无 社区底商 备 注 现在准备联系超市进入 分层销售 价格可以商量 由原6层商铺改为2层 面积未划分可根据客户需要分割 有独立卫生间 3-6层改为层高5.3米小户型 序号 个案名称 楼盘地址 楼盘现状 面积范围 售价（元/㎡） 优缺点 备注 1 同成广场万松名门 万松园 只卖出 一间 342-624.95平米 均价2万 紧临万松园名品街，人流量大 商铺主要针对金融机构 2 良友大厦 新华路 　 3620平米 0.8-1.4万 交通方便，纯写字楼 整体租售，原为中信银行办公营业，带装修 3 元辰国际 青年路 已交房 二层3000平米 0.8-2万 　 最少购买1000平米 4 金色华府 解放公园路 销售完毕 两层一起卖均价9800元 地段好，交通便利 分割为最小100多平米 5 汉飞青年城 解放大道 未销售 1.2万 招行承租1200平方米，年租金100万，第三年起每年增加10万 6 东一时区 新华路129号 商铺未售 8000多平米大面积划分(300平米以上) 0.5万，0.8万，1.3万 地段好，但楼盘正对面有一些年代久而且做一些日杂用品的商铺，形象不好　 有单独楼梯可入二三层自主经营24小时营业，80个车位 7 声直地产 上海路 未售，空置 大面积划分 2.13 万 一层 地处上海路，离江边很近，但周围居住人群复杂，残旧场所较多 6层商铺，自主经营