写字楼推广前的思考.pptVIP

* 案名：温莎大道写字楼 世纪瑞博.广告有限公司 领衔CBD 做世界级写字楼 写字楼推广前的思考 PART1:市场预测 市场预测 井喷 ——2005写字楼年 2005年京城写字楼井喷 2005年京城写字楼新增供应的总建筑面积将达到220万平方米左右。其中已占据市场绝对份额的东部区域将新增办公面积约87万平方米。 平均每个季度新增办公面积约为21万平方米左右，远高于近两年每季度平均11万平方米供应量。从这点也可以看出，2005年将成为北京写字楼市场供给集中放量的一年。 CBD区域高端写字楼集中放量 CBD区域的写字楼供应量将迎来其开发建设5年来的顶峰。除了新增项目如光华国际、SOHO尚都、国际财源中心、银泰中心及国贸三期等将集中放量外，中环世贸、万通中心、北京财富中心等前期入市的项目也将在今年持续供应。其中多数的定位均为高端写字楼产品。新推出项目的规模再加上前期已入市但未租售出去的项目，“总量将十分惊人”。 中原数据显示，关于写字楼市场的需求状况，2005年北京写字楼市场新增需求量将达到167万平方米左右，与2005年北京写字楼市场新增供给量约220万平方米相比，空置率预计将达到16%左右，再加上此前空置写字楼面积，这个比例还会扩大。 　　 显然，2005年写字楼供应量的井喷，却没有出现与之相一致的需求增长，供需形成十分悬殊差额鸿沟，所以2005年内北京写字楼市场压力巨大，相应的写字楼的空置率也会上升。 供需鸿沟 ——2005必将是群雄逐鹿、写字楼血拼年！ 后05时代——老潘的观点 “CBD的楼盘基本都进入了建设的尾期，今年会大规模的交付 使用；CBD的供应量今年是一个高峰，但是过了今年会是一个 很长很长的空档———06后的大限（业内共识)，同时，真正 CBD核心区的规划没批准，并且今后CBD也再没有多少空闲的 土地，基本上都已经开发了；总体来说，CBD的前景还是非常 乐观。” ——本案的实际销售期在06年之后，届时核心区新 增量很少，市场将有好转，之前一到一年半的时间 差，我们可避过05写字楼的正面血拼，专致于大户客户的吸纳！ 窥析CBD的机遇 从去年下半年开始，大量外资保险公司等国际企业开始纷纷选择毗邻 CBD的东方广场等写字楼作为办公之地。其中很大一部分原因在CBD 区域内现存供应的顶级写字楼项目十分有限； 市场对已具有国际化商务氛围的CBD核心区的高端写字楼产品尚存大 量可吸纳空间； 尽管2005年，CBD整体存在办公物业供过于求现象，但核心地段土地资 源不可复制的稀缺地位也更加明显，对CBD核心区的抢占，必然保证 CBD核心地段高档商务项目价格不会下跌，且05年后更会物稀为贵！ (核心区除光华国际、SOHO尚都、国贸三期、银泰中心、中环世贸、 万通中心、北京财富中心等现已或即将上市的楼盘，已几乎没地了） ——“CBD原生地，最后的顶级写字楼”这张牌必须继续打！ 稀缺地段资源 WTO动力显现 入关三年的2004，美国爱普顿、法国东方理汇银行、普华永道先后进驻CBD.这些企业的入驻标志着目前国际上已有大量实力相当的大型跨国企业将目光投向了CBD。 目前入驻CBD的全球500强企业相关机构不过百余家，但已入驻的外资银行、保险、证券公司和办事机构却超过150家，而在这一区域的中外律师、会计师、咨询顾问、投资、评估、公关、广告等中介服务机构更超过200家以上。 入关四年2005后，根据中国入世的承诺，近几年将进一步加大向外资开放国内金融、保险、贸易等市场，这必将导致2005年后，更大数量的外资企业进入北京市场，这里就包括大量对中国市场窥视已久的服务性外资公司及国际经贸衍生的国内服务性智业公司。 同时，为了应对日益激烈和繁荣的国际竞争需要，国内实力派企业也将加快对中国面向全球经济的桥头堡——CBD核心区高端写字楼抢占！ ——05后的全面入关必将带来对CBD写字楼的大量需求！ 小结 通过对市场、地段、需求、发展等几个方面的分析结果看，面对竞争激烈的2005和充满机遇的市场远景及国际顶级需求标准—— ——本案必须以世界级写字楼的领先形象包装；同时，创造差异性的第一价值，从同质化的市场环境中脱颖而出，一举确立江湖地位！ 做世界级写字楼 PART2:项目定位 世界级商务形象 案名应具有国际识别性，即英文缩写形式； （国际级的写字楼一般都具有英文缩写名称，便于外籍人员识别） 例如： 温莎国际联邦大厦---------W.G.U.M （Windsor Globel United Mansion） 温莎世贸大厦--------W.G.B.M （Windsor Globel Business Mansion） 温莎国际大厦－－－W.I.M