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主要内容 一，北京市商业分析 二，区域分析 三，区域内商业分析 四，项目可能的定位 1.1 北京市未来四年主要新增零售物业情况1 1.1 北京市未来四年主要新增零售物业情况2 1.2 商业供求状况分析 1.3 租金与空置率对比 地铁交通图 3.1 周边商业现状 3.2 周边现有商业项目的首层租金水平 3.3 北京服装类市场2004年租金 3.4 商圈内在售商业项目分析 太阳中心 中纺街步行商业街 IMAX IMAX 源自英文 “IMAGE MAXIMUM”, IMAX体验也可以说是最具震撼力和创新的电影体验。 　　 IMAX 由IMAX公司发明并不断加以完善的IMAX电影系统仍是目前世界上最好的影像系统，拥有最大的银幕、最清晰的图像、最高的精密度、功率最强的放映设备以及最高级的六声道多喇叭音响系统。 IMAX的矩形银幕可高达七八层楼，球形银幕的直径可长达三十米，让逼真的图像呼之欲出，巨大的震撼力惊天动地。观看影片的观众们尤如身临其境，与电影场景浑然一体，能够获得与其他各类电影截然不同的，全身心的感受。 巴黎城 巴黎城SHOPPINGMALL业态分配方案 巴黎城SHOPPINGMALL业态分配方案续表 幸福村 三村：国际时尚街 3.4 区域优劣势分析 优势： 地段优势明显 层高、外力面效果考虑的比较充分，塑造商业的购物氛围、以及提升项目档次相对容易 地处第三使馆区旁边，国际化氛围浓厚 周边国际知名酒店、高档写字楼、高尚社区、跨国机构云集，潜在高端消费客户较多 体量适中，既可与周边的商业项目共同组织成非常有特色的商业圈，其自身规模又足以形成定位鲜明的商业场所，自成体系 劣势： 周边未来供应商业项目较多，商业供应量较大，各种商业业态形式将在本项目周边陆续展开，竞争在所难免 本项目楼上是高档写字楼，如果最终本项目最终定位中档偏低，其吸引的消费群将直接影响到楼上写字楼的办公，虽然商业得到了价值最大化，但写字楼的损失将很难挽回 4.1 项目可能的业态分析 Shopping Mall 百货店 临街店铺 批发市场 …… 4.2 项目定位原则 利于上层写字楼出租，提升写字楼形象 避免同质化竞争，展开错位竞争 满足现有建筑形式的特色 顺应区域特点 4.3 可能的定位 特色商场 4.4 特色商场 浓郁的民族传统特色 浓郁多元文化特色 富有艺术价值特色 富有创意的、时尚特点 新型雅趣的商业业态 针对性与个性化极强 4.4 特色商场 DIY饰品店 ＤＩＹ纸艺店 艺工场 开间“染趣”小店 果蔬酪营养作坊 体内洗澡店 婴儿纪念品店 纯银粘土店 腰带专营店 宠物标本制作店 自助首饰店 成人益智玩具店 GPS“天眼店” 零食店 琥珀首饰店 特色家饰店 皮鞋美容院 4.3 可能的定位 国际品牌商场 4.5 定位总结 目前只是一个初步的方案，在后续工作中我们将目前这两种方案的可行性展开深入的调查和分析； 同时在后续工作中，还会对其他的定位进行探讨，以期寻找更新更有利的商业机会 6.5 特色主力店介绍 莎莎百货 莎莎百货 　 香港莎莎国际控股有限公司，是亚洲地区居领导地位的化妆品零售及美容服务集团。莎莎国际（０１７８．ｈｋ）于１９９７年６月正式在香港上市，２００３年营业额逾１６亿港元。 　　 １９７８年，郭少明先生与太太郭罗桂珍女士创办莎莎，当年是化妆品零售柜位，现已发展成为亚洲零售网络，在亚洲地区开设了６２个零售店，出售４００多个品牌及１５０００种产品，包括化妆品、香水、护肤品及头发护理产品。 莎莎总的内地投资计划预计达５０００万港元，未来三四年内还将在内地市场开设３０家左右的分店。 幸福一村商业：欧美酒吧街 二村商业：国际文化艺术街 四、项目可能的定位 * 天元国际港商业项目分析 一、北京市商业分析 搁置 20,000 朝阳门桥西路南 森豪公寓 13 2005 30,000 朝外大街 朝外C区 12 2005 59,100 朝阳门桥西南角 凯恒中心 11 朝外商业区 搁置 50,000 新源路 嘉利来世贸广场 10 亮马河地区 2006 143,162 西大望 热电厂商业 9 2007 50,000 京广东 呼家楼国际小区 8 2007 50,000 国贸北 国贸三期 7 2007 31,630 朝阳北路 财富中心 6