房地产投资与分析 第1章 绪论.pptVIP

第1章 绪论 1.1房地产投资概述 1.1.1 房地产的概念 房地产，是指土地、建筑物及其他地上定着物的总称。房地产与其他物品相比，有着明显的自身特征，具体来说，房地产的特性主要有不可移动性、独一无二性、寿命耐久性、数量有限性、用途多样性、相互影响性、使用限制性、投资消耗性、难以变现性和保值增值性等十大特性。 1.1.2 房地产投资的概念及内涵 房地产投资是投资者为获得货币未来不确定的增值，以多种方式预先垫付一定量的货币、实物与无形资产，进行开发、经营房地产业的行为。 房地产内涵 1、房地产投资的产生条件 经济条件 ①房屋和土地进入市场是进行房地产投资的前提条件。 ②工业化和城市化是房地产投资发展的主要推动力。 ③经济发展为房地产投资提供经济基础。 2、房地产投资的方式 房地产投资方式：房地产投资的资金方式，房地产投资开发的对象。 房地产投资的资金投入方式：我国房地产投资资金来源渠道很少，一般情况是，通过各种途径筹集资金(主要是自有资金和银行贷款)，然后进行房地产开发，通过出售或出租收回投资，实现利润目标，然后进行下一轮投资。 房地产投资开发的对象包括：①土地;②住宅;③写字楼;④商场、酒楼、旅店;⑤工业厂房和仓储性物业;⑥休闲性物业 3、房地产投资的构成 房地产投资的构成包括两方面的含义:一是房地产投资的主体构成；二是房地产投资的资金构成。 投资主体 投资主体指直接从事房地产投资活动的投资者。房地产投资主体主要有国家、企业和个人。 投资资金构成 ①企业自有资金;②信贷资金;③集资;④利用外资;⑤财政资金;⑥销售收入;⑦承包商带资承包 1.1.3 房地产投资的特点与利弊分析 1、房地产投资的特点 ①投资额大 ②投资回收期长 ③投资风险大 ④投资回报率高 2、房地产投资的优劣势分析 优势 ①投资房地产拥有较大的主动权和控制权 ②房地产投资，资本具有安全性、保值增值性 ③房地产投资具有比较高的杠杆率 ④房地产投资具有避税因子 劣势 ①房地产的变现能力差 ②房地产投资的启动资金大 ③经营管理的负担重 ④房地产价值的折损 ⑤房地产投资多涉及复杂的法律关系 ⑥房地产市场的不完备给投资带来困难 1.1.4 房地产投资的影响因素 1、经济因素 经济发展状况、居民储蓄和消费水平、财政收支状况、金融状况、居民收入水平 2、社会因素 社会秩序、城市化水平、人口水平 3、政治和行政因素 政治局势、行政隶属变更、城市发展战略和城市规划 4、政策法律因素 政策因素：土地、房产政策和房地产金融政策。 法律因素：土地和房地产以及投资的相关法律的完整性、法制的稳定性和执法的公正性。 1.2房地产投资分析与决策 1.2.1房地产投资分析与决策的意义 房地产投资高收益与高风险并存，这一方面为投资者提供了获取高额收益的机会，另一方面也可能给投资者的投资带来较大的损失。投资者要谋求投资的成功，必须具有经济头脑和战略眼光，熟知市场状况，具备相关操作经验和技巧。 1.2.2房地产投资分析与决策的内容 房地产投资分析与决策的研究内容可分为两大部分：基本原理部分和实务分析部分。 1、基本原理部分 基本原理是房地产投资分析与决策的基础，主要侧重理论分析和方法介绍。具体包括如下几方面： ①投资的动态分析 ②投资方案的选择 ③物价变动投资分析 ④投资经济分析 ⑤风险分析 2、实务部分 房地产投资与决策的实务部分强调了实务性或可操作性。具体包括如下几方面： ①房地产投资决策分析 ②房地产投资成本分析 ③房地产投资收益分析 ④房地产投资风险分析 1.2.3 房地产投资分析与决策的特征 1、客观性（基本要求）2、前瞻性（重要特征） 3、全面性 4、责任性 1.3房地产投资分析与决策的相关术语诠释 1.3.1 价格、价值与投资分析 1、基本概念 交易价格 (transaction price)。交易价格是指实际交易过程中发生的历史价格。在缺乏正常市场干预的情况下，交易价格就是买卖双方议价的结果，因此，实际交易价格常常是人们预测未来可能交易价格的基础。 最可能销售价格(most probable selling price)。最可能销售价格是对未来交易中成交价的一种可能性估计。它是指在现行的市场条件下，按照目前某一物业的销售条件，在合理的时间范围内，对该类物业未来交易价格所作的预测。 市场价值 (market value)。市场价值是评估人员常用的术语，它是指在一个具备公平销售所需要的一切条件下的竞争开放市场中，某一物业的