房地产项目风险评价系统（初稿）.docVIP

前 言 在房地产项目选择与决策的过程中，很多项目能够在投资评价阶段表现出较好的收益性和获利性；而一旦开始开发，又会发现有各种各样的不确定因素出现并阻挠项目朝预期的方向发展，最终导致项目获利能力不足或者项目失败。 根本的原因就在于，缺乏对项目风险情况的清晰预测与认识：因为收益分析是对项目在正常和顺利情况下开发时收益能力的预测，风险影响因素没能够完全反映出来。在项目选择阶段如何对项目风险做出合理的预测与评价，是影响公司开发项目进程的关键环节。 我们目前的项目可行性研究中对项目风险的分析存在着一定的不足，比如，通常在可研报告中仅对风险作出了定性介绍，却没有对“风险如何作用于项目”以及“项目总体风险程度如何”的问题进行较为形象和定量的评价，因而也没能很好地为公司项目决策起到辅助作用。 鉴于以上情况，进行有关房地产项目风险定量分析和评价工作方法的研究成为有关房地产项目科学决策的一项基础性工作。  房地产项目风险评价系统研究总体思路 基于“能够为实际工作提供理论基础和直接可操作的方法”这一出发点，我们对“房地产项目风险评价系统”的研究，主要分以下两个步骤分阶段展开： 第一步，初步搭建“房地产项目风险库”的框架，作为系统地研究房地产项目风险的资料库雏形；对房地产项目风险评价可采用的技术方法进行选择。 主要的阶段性成果是：房地产项目风险库和房地产项目风险定量分析方法。 第二步，通过对两个实际项目（公司以往开发的一个项目和现在的一个项目）运用前面提出的技术方法进行风险分析和评价，进一步完善在实际中开展风险评价的工作步骤和方法，并提供案例示范以便实际工作借鉴参考。 主要的阶段性成果是：房地产项目风险分析案例。 通过项目风险评价工作的开展和对有关项目风险资料的积累可以逐步完善房地产项目风险库，积累起系统的风险基础资料，作为企业的一项基础数据。 在本次项目研究过程中，由于比较标准的欠缺，有关风险评价案例的数量性分析结果指标值的评价和比较暂时较难进行，但随着风险分析工作的开展、项目资料的积累以及在今后工作中对有关信息的搜集，我们会不断对有关项目总体风险程度比较标准体系进行完善，以期最终形成成熟的技术方法体系。  第 一 部 分 理 论 篇  本部分的研究目的是希望找到在实际工作中可采用的项目风险分析基本技术方法，同时也建立起“房地产开发项目风险数据库”基本架构，为风险的长期分析、监控和预测工作提供资料积累。 具体而言，首先分析了若干房地产项目开发过程遇到的风险，并通过对房地产项目一般性风险的总结构建了金地集团地产项目风险库雏形，同时提出了具有可操作性的定量评估房地产项目综合风险的技术方法。 房地产项目风险实例介绍 为了使我们的风险评估工作更加系统和深入，我们把若干房地产项目的典型风险介绍如下。 市场供求风险（即供求形势发生变化，出现供过于求的局面而对房屋销售和售价方面造成的压力，引起销售困难和损失的风险。） 北京某别墅项目，最初的定位为“北京的长岛”（美国纽约富人区），售价高达３０００美元／平方米。然而不等其建成，周围１０公里半径内与其档次相当（或售价更低）的别墅项目出现了约２０个；而北京乃至全国的高端市场需求并没有明显增长。因此，该项目建成五年仅售出约１／１０。 分析：项目研究阶段缺乏对目标市场未来供应情况的深入调研，没能够对市场供需波动风险进行合理预测。 工程建设风险 珠海“巨人大厦”项目选址位于三条地震断裂带交叉点上，并且由于设计方案一变再变（从原来的３８层改成４８层，继而５８层、６４层，最后定为７０层）。最初要求为３８层时，设计是只需打２０米深水泥桩，工程预算为造价２．２亿元人民币；而改为７０层时，选址的地质条件决定了必须打６５米深的钢桩，穿过地震断裂带座的岩层上，整个工程造价便飙升至１２亿元人民币。工程成本的急剧攀升，加之另外一些因素，使得这座大厦一直未能完工。 分析：工程施工过程中的设计变更和设计方案改变是造成成本超出预算的主要原因，在项目研究阶段应该对这一方面的风险进行考虑，对设计方案变更的风险提出预警。 北京市通州区内一房地产项目选址并建造在一行洪区内，在抗洪救灾时被新闻媒介曝光，政府有关部门立即作出反应，要求将几乎建成的别墅全部拆除、恢复原貌，由此而造成的损失最终完全由发展商承担。 分析：或者由于存在侥幸心理，开发商对于项目地块位置方面